 |
Nhà ở: phục hồi tích cực nhưng chọn lọc
Thị trường nhà ở đang cho thấy những tín hiệu phục hồi tích cực nhưng vẫn mang tính chọn lọc. Thị trường ghi nhận khoảng 3.600 giao dịch thành công, với tỷ lệ hấp thụ lũy kế duy trì ở mức trên 99,3%, phản ánh niềm tin tích cực dù áp lực lãi suất khiến người mua thận trọng hơn. Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ Q2/2026 đạt khoảng 98,1 triệu đồng/m², tăng gần 10,5% so với cùng kỳ năm trước.
Nhu cầu thị trường ghi nhận khoảng 4.250 giao dịch thành công, tập trung chủ yếu vào các sản phẩm thuộc đại đô thị hoặc khu dân cư được quy hoạch đồng bộ với hệ thống tiện ích hoàn chỉnh. Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, các chính sách thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư đã trở thành đòn bẩy chính giúp duy trì sức cầu.
Văn phòng: tăng trưởng ổn định, vifc tạo động lực mới
Phân khúc văn phòng ghi nhận tăng trưởng ổn định. Tổng nguồn cung văn phòng hạng A và B tại TP.HCM không ghi nhận nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm, đạt khoảng 1,9 triệu m² sàn. Tỷ lệ trống văn phòng hạng A giảm xuống còn khoảng 17,6% (từ mức 18,8% trong Q1) với lượng hấp thụ nửa đầu năm đạt 11.700 m² sàn, tập trung chủ yếu ở các tòa văn phòng mới hoàn thành trong năm 2025.
Bên cạnh các giao dịch thuê mới, thị trường cũng ghi nhận số lượng đáng kể các giao dịch di dời hoặc mở rộng, dẫn dắt bởi các nhóm ngành như công nghệ, tài chính, bất động sản và dịch vụ chuyên nghiệp. Tại Q2/2026, giá thuê gộp của văn phòng hạng A TP.HCM đạt khoảng 60,7 USD/m²/tháng (tương đương gần 1,6 triệu đồng/m²/tháng), tăng 1,2% so với cùng kỳ năm trước và tiếp tục duy trì xu hướng ổn định.
Bán lẻ: trung tâm duy trì vị thế, ngoại thành tái cấu trúc
Tại Q2/2026, tỷ lệ trống thị trường bán lẻ trọng điểm TP.HCM chỉ khoảng 4,4%, thuộc nhóm thấp nhất trong khu vực Đông Nam Á. Khu trung tâm đã chào đón hàng loạt thương hiệu quốc tế danh tiếng như Victoria's Secret, The Hour Glass, Ralph Lauren và Pleats Kora, khẳng định vững chắc vị thế là điểm đến hàng đầu cho các nhãn hàng cao cấp.
Theo đó, giá chào thuê gộp trung bình tầng trệt tại khu trung tâm tăng 0,8% theo quý, đạt 238,2 USD/m²/tháng (tương đương gần 6,3 triệu đồng/m²/tháng), nhưng giảm 2,6% so với cùng kỳ do sự tham gia của Saigon Marina IFC vào nửa cuối năm 2025 với mức giá cạnh tranh, tác động lên mặt bằng giá chung. Giá chào thuê trung bình toàn thị trường đạt 90,4 USD/m²/tháng (gần 2,4 triệu đồng/m²/tháng), tăng 3,8% so với năm trước.
Khu ngoài trung tâm ghi nhận mức hấp thụ thuần âm khoảng 6.700 m² trong nửa đầu năm 2026. Tuy nhiên, con số này chủ yếu phản ánh việc tái cấu trúc mặt sàn khách thuê theo chu kỳ, gây tác động tạm thời lên diện tích trống, hơn là sự suy giảm của nhu cầu bán lẻ. Hoạt động cho thuê vẫn duy trì, được thúc đẩy bởi sự mở rộng của các thương hiệu ẩm thực và thời trang.
Mặc dù vậy, giá chào thuê gộp trung bình tầng trệt tại đây vẫn duy trì sự tăng trưởng ổn định, tăng 0,7% theo quý và 2,5% theo năm, đạt 66,8 USD/m²/tháng (gần 1,8 triệu đồng/m²/tháng). Các khách thuê như khu vui chơi trẻ em, lớp học, bán lẻ thể thao và thể hình, triển lãm, âm nhạc hoặc những không gian xanh tiếp tục được các nhà phát triển chú trọng đưa vào mặt bằng bán lẻ nhằm tăng tính trải nghiệm và kéo dài thời gian lưu trú của người tiêu dùng.
Đầu tư ESG: không phải chi phí mà là bảo vệ giá trị dài hạn
Các dự án JLL tư vấn cho thấy với khoản đầu tư nâng cấp có định hướng chiến lược (thường dao động từ 1% đến 7% tổng giá trị tài sản), chủ đầu tư và khách thuê có thể tiết kiệm chi phí vận hành trong dài hạn với mức tiết kiệm ước tính cao hơn nhiều lần so với khoản đầu tư ban đầu.
ESG không phải chi phí phát sinh mà là khoản đầu tư bảo vệ và gia tăng giá trị tài sản. Nhiều chủ sở hữu cho rằng nâng cấp ESG tốn kém, nhưng thực tế các chương trình thành công thường tập trung vào hạng mục tác động trực tiếp như: hệ thống HVAC hiệu suất cao, chiếu sáng LED, nền tảng quản lý thông minh, cải thiện chất lượng không khí, tối ưu tiêu thụ nước và nâng cấp tiện ích sức khỏe.
