Không siết chặt tín dụng bất động sản một cách bất hợp lý

Phát biểu tại hội nghị, Thủ tướng đánh giá các ý kiến tâm huyết, trách nhiệm, vì mục tiêu chung, đã đánh giá khách quan, trung thực những mặt được là cơ bản trong phát triển thị trường bất động sản từ năm 2000 tới nay, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế trong điều kiện khó khăn hiện nay và góp phần đưa đất nước phát triển.

Đồng thời, các ý kiến cũng đánh giá những mặt chưa được, tồn tại, hạn chế, đây cũng là điều bình thường trong quá trình phát triển, tại một đất nước đang phát triển, trải qua nhiều năm chiến tranh, còn rất nhiều khó khăn. Các đại biểu cũng đưa ra nhiều ý kiến góp ý để phát triển hệ sinh thái thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Chia sẻ một số suy nghĩ với các đại biểu, Thủ tướng cho rằng càng trong khó khăn, thách thức, vấn đề càng phức tạp, nhạy cảm, chúng ta càng bình tĩnh, giữ vững bản lĩnh, đoàn kết, phát huy dân chủ, trí tuệ tập thể, đánh giá chính xác, khách quan tình hình để xử lý các các vấn đề đặt ra; có cách tư duy, phương pháp luận đúng để giải quyết căn cơ các vấn đề, theo hướng đi từ vấn đề lớn để xử lý vấn đề nhỏ, đi từ vấn để tổng thể để xử lý vấn đề cụ thể.

Thủ tướng nhấn mạnh quan điểm kiên trì, kiên định, kiên quyết phát triển hệ sinh thái bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững; không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý nhà nước; không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự nhưng rà soát, ngăn chặn, phát hiện những hành vi sai phạm để xử lý nghiêm theo đúng quy định của pháp luật, không để đổ vỡ, bảo vệ những người làm đúng, bảo vệ, hài hòa lợi ích nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Tập trung triển khai thực hiện đồng bộ các nhiệm vụ giải pháp tại Nghị quyết số 11/NQ-CP

Trên cơ sở đó, các Bộ, ngành và địa phương tập trung triển khai thực hiện đồng bộ các nhiệm vụ giải pháp tại Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội.

Thủ tướng chia sẻ quan điểm, trước hết, phải thu hút đầu tư, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, tạo ra nhiều công ăn việc làm ở nhiều lĩnh vực, nhiều địa phương, thì mới có người đến làm, có người đến làm thì mới có người đến ở, có người đến ở thì mới có người mua nhà, như vậy thì phát triển bất động sản, phát triển đô thị mới bền vững, đây là gốc của vấn đề.

Cùng với đó, muốn phát triển hệ sinh thái thị trường bất động sản, phải giữ vững độc lập, chủ quyền, toàn vẹn lãnh thổ, ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế.

Phải nắm chắc tình hình và cung - cầu để phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở tôn trọng quy luật thị trường, quy luật cạnh tranh và phát huy vai trò quản lý của nhà nước, các công cụ chính sách để can thiệp, kiểm soát khi cần thiết một cách phù hợp, kịp thời, hiệu quả, không để tình trạng thao túng thị trường, găm hàng, đội giá…

Đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Rà soát các quy định của pháp luật để giải quyết các vấn đề vừa trước mắt, vừa lâu dài theo hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho các cấp, nghiên cứu kỹ lưỡng, đề xuất thí điêm cơ chế chính sách tạo động lực, xung lực mới cho phát triển, vừa làm vừa rút kinh nghiệm, mở rộng dần, không cầu toàn, không nóng vội.

Xác định các phân khúc thị trường, các nhu cầu, như bất động sản công nghiệp, nhà ở công nhân, nhà thu nhập thấp để có chính sách phù hợp thúc đẩy thị trường, tập trung cho an sinh xã hội, tạo cơ hội cho người thu nhập thấp, "không hy sinh tiến bộ và công bằng xã hội để chạy theo tăng trưởng kinh tế đơn thuần".

Phát triển hạ tầng chiến lược để tạo không gian phát triển mới, động lực phát triển mới, thúc đẩy hình thành các khu đô thị mới.

Xử lý cái sai để bảo vệ cái đúng

Xây dựng công cụ chính sách lành mạnh, phù hợp, hiệu quả để bảo đảm liên thông, an toàn, chắc chắn giữa các thị trường vốn với thị trường bất động sản, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản.

Tăng cường kiểm tra, thanh tra, kiểm toán để tháo gỡ các vướng mắc, xử lý sai phạm để bảo vệ thị trường, bảo vệ tài sản, bảo vệ con người, dứt khoát không hợp thực hóa cái sai nhưng đánh giá khách quan, tìm hiểu nguyên nhân, có cơ chế tháo gỡ những vướng mắc thực tiễn đặt ra.

Làm tốt công tác truyền thông, đẩy mạnh giáo dục, bồi dưỡng kiến thức tài chính, kiến thức pháp luật trong nhà trường và bằng các hình thức khác.

"Tinh thần là bảo vệ thị trường, thúc đẩy thị trường, bảo vệ những người làm đúng, kiên quyết xử lý những người làm sai. Xử lý cái sai để bảo vệ cái đúng", Thủ tướng nhấn mạnh.

Khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản

Phân công cụ thể, Bộ Xây dựng khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản, trong đó có một số luật, đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Trước mắt, nghiên cứu một số vấn đề để làm thí điểm theo thẩm quyền của Chính phủ, vượt thẩm quyền thì báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định.

Chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan thành lập tổ công tác để chỉ đạo, hướng dẫn, đôn đốc các địa phương triển khai thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội đối với nội dung chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ.

Chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan nghiên cứu, hướng dẫn để tháo gỡ khó khăn vướng mắc của pháp luật, thủ tục pháp lý của dự án.

Nghiên cứu, đề xuất ban hành quy định về thuế đối với việc sử dụng bất động sản

Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các bộ ngành khẩn trương hoàn thiện dự thảo, trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá.

Kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành và sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm.

Chỉ đạo, hướng dẫn thực hiện hoạt động phát hành trái phiếu, hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán đúng quy định pháp luật; tạo điều kiện, không làm cản trở các doanh nghiệp (có đủ năng lực, kết quả hoạt động kinh doanh tốt, lành mạnh… ) có thể huy động vốn để hỗ trợ phục hồi, phát triển.

Nghiên cứu, đề xuất để ban hành quy định về thuế đối với việc sử dụng bất động sản, đối với hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động hạn chế tình trạng mua đi, bán lại nhiều lần, hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ bất động sản và chống thất thoát nguồn thu của nhà nước.

Cơ cấu lại tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam theo dõi, kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường, với nghệ thuật điều hành mềm dẻo, linh hoạt, có hiệu quả.

Chỉ đạo, hướng dẫn các tổ chức tín dụng tiếp tục cho vay đối với lĩnh vực bất động sản đảm bảo đúng quy định pháp luật, cho vay đối với các dự án bất động sản đầy đủ tính pháp lý; ưu tiên cho vay đối với các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân đã được cấp phép và khởi công xây dựng để tạo nguồn cung cho thị trường.

Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất (pháp luật về đấu giá, pháp luật về đất đai, pháp luật về quản lý thuế) bảo đảm thống nhất và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Thanh tra, kiểm kiểm tra và chỉ đạo, hướng dẫn, phối hợp với các địa phương phát hiện, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo đúng pháp luật.

Đẩy mạnh thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Bộ Kế hoạch và Đầu tư chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thủ tục đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án nhà ở, bất động sản để hỗ trợ, tăng nguồn cung cho thị trường. Theo dõi và đẩy mạnh thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Bộ Công an chủ trì, phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, các cơ quan thanh tra, kiểm toán và các cơ quan liên quan tăng cường công tác nắm bắt tình hình, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật, tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường tài chính, tín dụng, bất động sản, chống tham nhũng, tiêu cực…

Bộ Thông tin và Truyền thông chỉ đạo các cơ quan thông tấn báo chí tăng cường cung cấp thông tin kịp thời, chính thức, chính xác về tình hình hoạt động thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu; xử lý nghiêm các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường tài chính, tín dụng, bất động sản.

Các cơ quan báo chí đẩy mạnh truyền thông nâng cao nhận thức, tăng cường niềm tin của người dân với các chủ trương, đường lối, chính sách, pháp luật của Đảng và Nhà nước.

Tập trung tháo gỡ khó khăn cho các dự án nhà ở

Các địa phương khẩn trương hoàn thiện các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; rà soát quỹ đất, danh mục dự án kêu gọi đầu tư, tổ chức giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án lựa chọn chủ đầu tư để thúc đẩy phát triển, tăng nguồn cung bất động sản, nhà ở phục vụ tiêu dùng.

Rà soát lập danh mục các dự án nhà ở, bất động sản đang chuẩn bị đầu tư hoặc triển khai thực hiện trên địa bàn; đánh giá cụ thể lý do, nguyên nhân khó khăn vướng mắc đối với từng dự án, đặc biệt là các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai.

Trên cơ sở đó, tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc về pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án nhà ở để tăng nguồn cung cho thị trường.

Phó Thủ tướng Lê Minh Khái trực tiếp chỉ đạo phát triển hệ sinh thái thị trường bất động sản

Các bộ ngành phối hợp chặt chẽ để tháo gỡ khó khăn cho người dân và doanh nghiệp; phân công Phó Thủ tướng Lê Minh Khái trực tiếp chỉ đạo việc phát triển hệ sinh thái thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, ngay trong tháng 7 và quý III cố gắng rà soát, tháo gỡ một số khó khăn vướng mắc về vốn, thủ tục hành chính, nhân lực, tài sản trên đất…. để tăng nguồn cung cho các đối tượng trên các địa bàn, đa dạng hóa nguồn vốn…

Văn phòng Chính phủ phối hợp với Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành liên quan nghiên cứu, hoàn thiện, trình cấp có thẩm quyền ban hành văn bản chỉ đạo phù hợp về các giải pháp phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Dư địa rất lớn để phát triển thị trường bất động sản gắn với quá trình đô thị hóa

Về vai trò của thị trường bất động sản, theo TS. Trần Du Lịch, thị trường bất động sản là một trong 5 thị trường chính của nền kinh tế nước ta được xác định từ Đại hội IX (2001). Trong hơn 20 năm qua, thị trường bất động sản đã đóng góp tích cực trong quá trính công nghiệp hóa và đô thị hóa ; là một trong những động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

TS. Trần Du lịch cho biết, theo tính toán của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản đóng góp trực tiếp khoảng 10% GDP và đóng góp gián tiếp thông qua các ngành kinh tế khác khoảng 20% GDP. Tỷ lệ đô thị hóa ở nước ta còn thấp (khoảng 38% dân số), nên dư địa rất lớn để phát triển thị trường bất động sản gắn với quá trình đô thị hóa. Đây là dư địa cho phát triển.

Thị trường bất động sản cũng là lĩnh vực có tỷ trọng thu hút đầu tư kinh doanh lớn. Vốn nhà nước đầu tư dẫn dắt cho tư nhân đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn mồi là hiệu quả nhất.

Đối với nhà đầu tư, thị trường bất động sản đã làm thay đổi bộ mặt nhiều đô thị theo hướng hiện đại; xây dựng nhiều sản phẩm du lịch - bất động sản, làm thay đổi nhiều địa bàn hoang sơ thành những khu du lịch có tầm cỡ quốc tế; cung cấp một khối lượng nhà ở khổng lồ cho quá trình đô thị hóa và tăng dân cư đô thị; đồng thời cũng đóng góp quan trọng cho nguồn thu ngân sách…

Nhiều người khổ sở vì bỏ sở trường đi làm bất động sản

Về những tồn tại, TS. Trần Du Lịch cho rằng: Trước tiên, khi tiếp cận thị trường bất động sản về lý thuyết, chúng ta tiếp cận rất trách nhiệm. Thực tế thị trường bất động sản có tới 3 thị trường là thị trường mua bán; thị trường cho thuê và thị trường thế chấp, nhưng ở Việt Nam chỉ mới nói thị trường mua bán.

Thứ hai, làm giàu từ kinh doanh bất động sản là nhanh nhất, nên thu hút nhiều người bỏ sở trường đi làm bất động sản. TS. Trần Du Lịch chia sẻ, "tôi đã gặp nhiều người khổ sở vì bỏ sở trường đi làm bất động sản. Có tình trạng người người đi kinh doanh bất động sản. Trong chuyến đi miền Trung, tôi thấy nhiều người đi kiếm nhà, kiếm đất để mua, đầu cơ đất, đẩy giá đất. Đây là tai họa cho nền kinh tế".

Thứ 3, theo TS. Trần Du Lịch: Kinh nghiệm từ các nước cho thấy, để quản lý thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ, người ta dùng 2 công cụ để điều chỉnh. Một là, "đất nhà nước cho làm gì thì làm cái đó, không có quyền tôi có đất tôi làm gì thì làm". Công cụ thứ 2 là công cụ tài chính "thuế và phí".

Cần rà soát, điều chỉnh để hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về bất động sản

TS. Trần Du Lịch đề xuất 2 nhóm giải pháp. Về lâu dài, cơ bản: Đối với thị trường bất động sản, theo tính toán, chúng ta có hàng chục đạo luật, hàng chục nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành… đang chồng chéo mâu thuẫn, đang cần rà soát để hình thành hệ thống các văn bản điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản.

Thứ hai, nghiên cứu bỏ thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, mà đánh thuế bất động sản từ ngày được cấp quyền sử dụng đất ở. Trước mắt quy định này áp dụng cho tất cả các nhà ở trong các dự án mới phát triển (thay đổi tư duy thay vì Nhà nước thu tiền một lần như hiện nay sang Nhà nước thu ít hơn nhưng thu hàng năm - Đây là khoản thuế trực thu rất bền vững).

Bên cạnh đó, cần xây dựng các chính sách và công cụ điều tiết và liên thông giữa thị trường bất động sản với thị trường tài chính; giữa thị trường bất động sản sơ cấp với thị trường bất động sản thứ cấp; giữa các thị trường mua-bán; cho thuê và thế chấp bất động sản; phát triển các định chế đầu tư chuyên nghiệp như công ty đầu tư tín thác bất động sản (REIT) - chuyển dần sự đấu tư cá nhân sang đầu tư thông qua các định chề đầu tư chuyên nghiệp.

Hai trọng tâm trong quản lý thị trường bất động sản

Trước mắt, TS. Trần Du Lịch đề nghị: Có thể xin Quốc hội cho Chính phủ làm thí điểm. Nếu một vấn đề nếu vướng nhiều luật, thì lấy luật chính làm căn cứ, luật điều chỉnh. Còn luật khác thì có thể chúng ta chấp nhận trong quá trình chưa sửa, thị trường ức chế do các quy định. Nếu luật này là chính, các luật khác chưa phù hợp, thì lấy cái chính làm chủ, trong khi chờ xây dựng hệ thống luật.

Tiếp đó, cùng với việc sàng lọc những doanh nghiệp yếu kém, làm ăn sai phạm cần phải tạo môi trường cho doanh nghiệp làm ăn chân chính phát triển.

Cuối cùng, TS. Trần Du Lịch kiến nghị: Xử lý những sai phạm, chấn chỉnh những bất cập trong quản lý thị trường bất động sản, thị trường tài chính là cần thiết nhưng giải pháp phải linh hoạt, bảo đảm không làm ngưng trệ sự phát triển của thị trường bất động sản, nhất là trong giai đoạn phục hồi kinh tế.

"Duy trì dòng vốn và tháo gỡ thủ tục hành chính để thị trường hấp thụ được vốn là hai trọng tâm trong quản lý nhà nước thị trường bất động sản", TS. Trần Du Lịch nhấn mạnh.

Tham luận về tác động của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, bất động sản là tài sản có giá trị lâu bền, không thể di dời gắn liền với đất đai.

Đất đai là tiền đề và là yếu tố cấu thành của bất động sản, bất cứ bất động sản nào cũng phải gắn với đất đai.

Do đó, chính sách pháp luật đất đai là vấn đề cần nghiên cứu. Muốn thị trường bất động sản phát triển tốt cần tính đến Luật Đất đai.

Nhà nước phải đứng ra thu hồi đất

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, thị trường bất động sản nổi lên các vấn đề lớn như sau: Đó là quyền tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư bất động sản, sau đó là việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Hiện nay đang có 2 phương thức tiếp cận: Một là cho phép nhà đầu tư thỏa thuận, giao phó hoàn toàn cho thị trường; tức là nhà nước không can thiệp mà thị trường tự quyết định. Thứ hai là nhà nước thu hồi xong giao cho các dự án, tức là dùng biện pháp hành chính để thay đổi quan hệ thị trường.

Tuy nhiên, 2 phương thức này đều xảy ra mâu thuẫn vì khi thay đổi mục đích sử dụng đất thì ngay lập tức giá trị thị trường thay đổi… Theo đó, GT.TS Hoàng Văn Cường đề nghị đối với bất động sản, kể cả luật pháp hiện nay đang quy định những dự án thuộc an ninh, quốc phòng, quốc gia công cộng bị thu hồi.

Nhưng đất đai thuộc sở hữu nhà nước, toàn dân thì bất kể các dự án nào nhà nước phê duyệt, quyết định đầu tư (kể cả công cộng hay kinh doanh) thì nhà nước đều chịu trách nhiệm đứng ra thu hồi đất, thực hiện cơ chế thị trường trong việc lựa chọn đầu tư. Như vậy nhà nước sẽ thực hiện được vai trò điều tiết.

Đất thương mại, dịch vụ đưa vào sản xuất kinh doanh cần phải có thời hạn

Liên quan đến thời hạn sử dụng đất, GS.TS Hoàng Văn Cường nêu rõ: Sự khác nhau về thời hạn sử dụng gắn với mục đích sử dụng đất có thể không làm thay đổi giá trị sử dụng và công năng của bất động sản nhưng lại làm thay đổi về bản chất yếu tố pháp lý của bất động sản dẫn đến làm thay đổi căn bản giá trị bất động sản.

Cùng một công trình bất động sản có công dụng như nhau nhưng được xây dựng trên các loại đất có thời hạn và mục đích sử dụng đất khác nhau thì giá trị của mỗi công trình rất khác nhau.

Điển hình như các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ văn phòng sẽ có giá tăng lên khi chỉ cần được pháp luật cho phép thay đổi tên gọi loại đất mà các bất động sản đó đang tọa lạc từ đất thương mại, dịch vụ sử dụng có thời hạn sang đất ở không hình thành đơn vị ở không xác định thời hạn.

Đó là lý do các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng mong muốn được pháp luật thừa nhận khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở để hợp pháp hóa cho các bất động sản đã bán cho các nhà đầu tư cá nhân với hứa hẹn sẽ được cấp sổ đỏ với quyền sử dụng đất lâu dài.

Một quyết định pháp luật về thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ tạo ra cơ hội cho các hoạt động đầu tư phát triển bất động sản, có thể biến các các công trình xây dựng trên đất từ chỗ không có giá trị thành các bất động sản có giá trị cao và mang lại lợi ích lớn cho người sở hữu bất động sản do được hưởng địa tô chênh lệch từ thay đổi mục đích sử dụng đất mang lại.

GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh: Chúng ta cần phải kiên định. Đất thương mại, dịch vụ đưa vào sản xuất kinh doanh cần phải có thời hạn và những công trình sử dụng, xây dựng trên đó (kể cả khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng…) là tài sản trên đất được cấp quyền sở hữu có tài sản về đất. Như vậy sẽ không còn tình trạng đầu cơ, đội giá.

Thậm chí hiện nay Bộ Xây dựng có dự thảo là nhà chung cư cấp có thời hạn. Rõ ràng việc này sẽ khắc phục được nhiều vấn đề. Nếu nhà chung cư có thời hạn sẽ chỉ để ở không còn mục tiêu là tài sản để lại cho con cháu nữa và giá ngay lập tức sẽ đúng với luồng thu nhập của người dân với nhà chung cư, không bị thổi giá cao nữa.

Do vậy, chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn chỉ có thể được thực hiện khi chính sách về đất xây dựng nhà chung cư phải là đất sử dụng có thời hạn dưới hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian là tuổi thọ của công trình.

Điều tiết được giá trị tăng lên của đất đai sẽ hạn chế được đầu cơ bất động sản

Về vấn đề đầu cơ bất động sản, GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh: "Rõ ràng ở đây là việc mua xong để chờ tăng giá. Việc tăng giá bất động sản ở đây không phải là do tăng giá bất động sản công trình mà tăng giá chủ yếu do yếu tố cấu thành đất đai trong bất động sản đó. Đương nhiên, việc thay đổi vị thế, vị trí… thì làm giá bất động sản tăng.

Trong Luật Đất đai, nếu chúng ta thực hiện được việc điều tiết giá trị tăng lên của đất đai thì chúng ta sẽ hạn chế được việc đầu cơ bất động sản. Mong rằng thời gian tới đây, chúng ta sẽ sử dụng các chính sách thuế trong việc điều tiết tăng giá đất đai.

Ví dụ, chúng ta đánh thuế cao giữa việc chênh lệch giá giữa mua và bán theo thời gian, đánh thuế theo mức chiếm hữu bất động sản (chiếm hữu càng lớn giá trị càng cao thì mức thuế càng cao), như vậy sẽ hạn chế được việc đầu cơ".

Đi liền với quy hoạch đất đai, cần phải có chiến lược phát triển bất động sản

Về vấn đề quy hoạch, "rõ ràng nhìn thấy giá trị tương lai phụ thuộc vào quy hoạch", GS.TS Hoàng Văn Cường nêu vấn đề và phân tích: "Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ nguồn lực đất đai cho các mục tiêu phát việc phân bổ nguồn lực đất đai cho các mục tiêu phát triển.

Khi quy hoạch đất đai được công bố cũng đồng nghĩa với việc phát triển các công trình bất động sản trên các vùng đất đai đã quy hoạch hoặc triển vọng tạo lập các công trình hạ tầng mang lại vị thế và giá trị tương lai cho các công trình bất động sản.

Do vậy, sự thay đổi quy hoạch đất đai hoặc thay đổi kế hoạch thực hiện quy hoạch sử dụng đất cũng đồng thời làm thay đổi các điều kiện vị thế tiềm năng của bất động sản và tất yếu tạo ra sự biến động của thị trường bất động sản khu vực có liên quan".

GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng: Đi liền với quy hoạch đất đai, cần phải có chiến lược phát triển bất động sản và kế hoạch thực hiện như thế nào. Đây là vấn đề quan trọng và có lẽ đây là công cụ quan trọng nhất của nhà nước trong việc quản lý thị trường, định hướng cho thị trường phát triển.

Đồng thời với việc công khai quy hoạch cũng cần quản lý chặt chẽ quy hoạch đã phê duyệt, tránh những thay đổi điều chỉnh làm phá vỡ tính đồng bộ, tổng thể của khu vực, điều này sẽ góp phần ổn định các chương trình phát triển thị trường bất động sản, nhất là quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở dành cho các đối tượng chính sách xã hội theo tỷ lệ tối thiểu bằng 20-30% quỹ đất quy hoạch cho phát triển nhà ở thương mại trong cùng một địa bàn.

Đăng ký đất đai và số hóa toàn bộ thông tin đất đai, bất động sản

Liên quan đến mua bán bất động sản trao tay, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng "nếu đất đai chúng ta chưa đăng ký thì đương nhiên việc mua bán là trao tay".

Do đó, cần đăng ký đất đai và thực hiện số hóa toàn bộ thông tin đất đai và bất động sản để hình thành hệ thống thông tin số về đất đai và bất động sản thống nhất, đồng bộ phục vụ cho quản lý biến động và thông tin chiếm giữ bất động sản.

Nghiêm cấm việc mua bán trao tay về đất đai bất động sản không qua đăng ký giao dịch, không bảo vệ thậm chí thu hồi đất đai, bất động sản giao dịch trao tay không đăng ký.

Phải kiểm soát được các nhà đầu tư bất động sản

Ngoài ra, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, còn có 2 vấn đề nữa ngoài chính sách đất đai. Thứ nhất là, kiểm soát được các nhà đầu tư bất động sản. Các nhà đầu tư bất động sản phải có đủ năng lực.

Ít nhất nhà đầu tư bất động sản phải có đủ năng lực tài chính để phát triển bất động sản, tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang chậm tiến độ, đất đấu giá cao rồi bỏ cọc.

Các chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính của mình khi tham gia dự án và phải được ký quỹ vào tài khoản đóng tại ngân hàng hoặc được ngân hàng bảo lãnh.

Khi đấu giá đất mà bỏ cọc hoặc nhận dự án không triển khai thì ngân hàng phải trích tiền từ tài khoản ký quỹ của nhà đầu tư hoặc bảo lãnh để nộp phạt vào ngân sách nhà nước.

Xem lại điều kiện huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ hai là, liên quan đến nguồn vốn tín dụng, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, cần khuyến khích nguồn vốn tín dụng vào lĩnh vực đầu tư phát triển công trình và sản phẩm bất động sản, hạn chế tín dụng vào đầu tư đất đai cũng như cho vay mua nhà với giá trị lớn và tỷ lệ vốn vay cao.

Đồng thời, cần xem lại điều kiện huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư cũng như việc giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai của các nhà đầu tư thứ cấp.

Để phát triển thị trường trái phiếu thì tính quyết liệt và bền bỉ là rất quan trọng

TS. Võ Trí Thành cho rằng, thách thức trong quản lý thị trường bất động sản là "làm sao cân bằng, không thiên lệch trong quá trình phát triển của thị trường bất động sản, chỉ thấy rủi ro, đầu cơ".

Và đằng sau yêu cầu "không thiên lệch" là vấn đề "còn khó hơn về mặt chính sách". Chính sách về bất động sản không chỉ hoàn toàn là lý thuyết mà là nghệ thuật điều hành và cách ứng xử.

TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh, về nhận thức, phát triển thị trường vốn trong đó có thị trường trái phiếu Chính phủ, doanh nghiệp là cực kỳ quan trọng. Thực tiễn đã chứng minh, đối với những nước dựa vào hệ thống ngân hàng như Việt Nam và nhiều nước Đông Á thì phát triển thị trường trái phiếu khó hơn rất nhiều so với thị trường cổ phiếu. Để phát triển thị trường trái phiếu thì tính quyết liệt và bền bỉ rất quan trọng.

Không có trái phiếu thì nguồn vốn trung, dài hạn sẽ gặp khó

Nhìn nhận về bức tranh về thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện nay và đặc biệt là thị trường trái phiếu bất động sản, TS. Võ Trí Thành cho hay: Báo chí đang nói nhiều là có vấn đề về tăng trưởng nóng, thiếu minh bạch, bất đối xứng cao. Thông tin về những vấn đề liên quan đến tài chính, lãi suất của một số dự án quá cao trong khi đòn bẩy tài chính quá lớn.

Đó còn là tình trạng "ba không": Không tài sản bảo đảm; không bảo lãnh; rủi ro sở hữu chéo giữa Ngân hàng thương mại, dự án bất động sản, doanh nghiệp phát hành và giới kinh doanh đầu cơ bất động sản, năng lực giám sát quản lý không theo kịp với sự bùng nổ của thị trường trái phiếu.

Nhấn mạnh đến vai trò tích cực của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, TS. Võ Trí Thành cho biết, đến nay, tổng quy mô của  trái phiếu doanh nghiệp là 1,5 triệu tỷ đồng bằng quy mô của thị trường trái phiếu Chính phủ.

TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh: "Trong thời gian gần đây nếu không có trái phiếu doanh nghiệp thì thị trường bất động sản khó khăn hơn rất nhiều. Riêng năm 2021, phát hành trái phiếu doanh nghiệp vượt quá tín dụng mới cho vay trung và dài hạn của hệ thống ngân hàng thương mại.

Không có trái phiếu doanh nghiệp thì nguồn vốn trung dài hạn cho các doanh nghiệp nói chung và bất động sản nói riêng sẽ gặp khó. Các tầng lớp thu hút trái phiếu này đều là những khâu quan trọng: Thứ nhất là Ngân hàng thương mại, thứ hai là bất động sản và thứ ba là năng lượng, đặc biệt là chuyển dịch năng lượng tái tạo.

TS. Võ Trí Thành cũng kiến nghị về xử lý những rủi ro mang tính xã hội liên quan đến việc các cá nhân "vừa chuyên nghiệp, vừa không chuyên nghiệp" nắm giữ trái phiếu; "cách ứng xử đảm bảo dòng tiền khi đáo hạn trái phiếu bất động sản"; vấn đề về minh bạch thông tin, tính chuyên nghiệp,…

Hội nghị hôm nay là cam kết chính trị cực kỳ mạnh mẽ

TS. Võ Trí Thành kiến nghị, việc đầu tiên là "tạo lập niềm tin". Ông nhấn mạnh, "hội nghị hôm nay là cam kết chính trị cực kỳ mạnh mẽ. Đó là chúng ta phải coi thị trường trái phiếu doanh nghiệp là một phần hữu cơ của thị trường vốn mà Việt Nam thực sự mong muốn phát triển. Đó là thông điệp của Việt Nam gửi đến thế giới, đặc biệt là thế giới doanh nghiệp. Bên cạnh đó phải tăng cường tính kỷ luật của thị trường đồng thời không hình sự hóa các quan hệ kinh tế".

Thứ hai, liên quan đến Ngân hàng thương mại, trái chủ, tín dụng… "Chúng ta không siết tín dụng bất động sản, nhưng có chọn lọc hơn dựa theo những đánh giá của phân khúc bất động sản, nhu cầu thực của người dân và xã hội, phân biệt các vấn đề phức tạp, khó khăn của một số dự án điển hình, một số dự án lớn cần quan tâm".

Theo TS. Võ Trí Thành, các doanh nghiệp có sai phạm đã bị xử lý, nhưng chúng ta cần rút ra bài học là trước khi xử lý phải đánh giá tác động có thể của việc xử lý đó đối với xã hội và thị trường, điều đó rất quan trọng đối với việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của các nhà đầu tư, nhất là những nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Đối với các doanh nghiệp có vấn đề chúng ta cần giám sát chặt chẽ, tính đến các kịch bản xấu, cách thức xử lý như "tự xử, cảnh báo, thời hạn xử trước khi xử lý nặng". Tinh thần chung, "số một là tăng cường tính minh bạch, thứ hai là không nên phanh gấp tránh gây sốc thị trường, thứ ba không đánh đồng số trung bình, cần lưu ý phân loại, thậm chí có một số trường hợp cần nhìn nhận một cách linh hoạt, khéo léo trong xử lý",...

Cần phải giáo dục tài chính, đưa giáo dục tài chính vào hệ phổ thông

TS. Võ Trí Thành kiến nghị, cần tạo dựng nền tảng trung và dài hạn nhưng chúng ta cần phải bắt đầu. Thứ nhất phải cân đối thị trường tín dụng tinh thần quyết liệt hơn, nghiêm túc hơn và nhanh hơn. Thứ hai đối với tổ chức tín dụng cần phải có đề án cơ cấu lại. Thứ ba, là câu chuyện từ thị trường mới nổi. Ông cho rằng, "đằng sau đó không phải là câu chữ mà là thông lệ quốc tế tốt nhất và niềm tin của nhà đầu tư vào một thị trường lành mạnh",…

Nhấn mạnh, thị trường trái phiếu doanh nghiệp chỉ phát triển khi thị trường trái phiếu Chính phủ tốt,  ông Thành cho rằng "thời gian qua chúng ta làm khá tốt, đa dạng thời hạn, đa dạng loại hình trái phiếu Chính phủ và đã bắt đầu định dạng được đường cong lãi suất chuẩn cho thị trường. Tuy nhiên, cần tránh việc có ưu đãi, chỉ định trong việc mua trái phiếu Chính phủ".

Đặc biệt, bên cạnh truyền thông cần phải giáo dục tài chính và mong muốn đưa giáo dục tài chính vào hệ phổ thông, TS. Võ Trí Thành đề xuất.

Dự báo xu hướng phát triển bất động sản, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng: Thời gian tới, phân khúc bất động sản nhà ở tiếp tục phát triển. Nhu cầu nhà ở trung bình và thấp, nhà ở công nhân tiếp tục là xu hướng chủ đạo của thị trường cùng với nhu cầu về không gian xung quanh, đa tiện ích, hạ tầng cơ sở đầy đủ. Mô hình bất động sản xanh, đa tiện ích, hạ tầng cơ sở đầy đủ.

Mô hình bất động sản xanh, bất động sản sinh thái ở các khu vực ngoại ô thành phố sẽ thu hút nhà đầu tư vì vừa đáp ứng nhu cầu môi trường số trong lành, vừa đáp ứng xu hướng đầu tư căn nhà thứ hai của người dân đô thị.

Theo ông Chiến, phân khúc bất động sản công nghiệp được dự báo tiếp tục phát triển; phân khúc bất động sản văn phòng, bán lẻ và nghỉ dưỡng sẽ có nhiều thay đổi. Bất động sản du lịch sau khi hoàn thiện khung pháp lý sẽ có sự điều chỉnh theo hướng phát triển kinh doanh du lịch.

Phân khúc bất động sản logistics trong tương lai theo hướng phát triển các dự án gần nguồn sản xuất, đa dạng hóa nguồn đầu vào, tăng tính tiện nghi, linh hoạt, ứng dung công nghiệp lần thứ tư vào cấu trúc vận hành của các trung tâm logistics.

Nguồn cung mới những năm tới tập trung ở các vùng lân cận ngoại ô của các thành phố lớn và lân cận các khu đô thị vệ tinh và bám bên các đường vành đai lớn của các đô thị. Ngoài ra, phân khúc bất động sản nông nghiệp, lâm nghiệp sinh thái phát triển khi có cơ chế chính sách hoàn thiện cho loại hình bất động sản này.

Đề cấp đến định hướng, giải pháp về cơ cấu sản phẩm và nguồn cung để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững đại diện Hiệp hội bất động sản Việt Nam kiến nghị:

Trước tiên về nhóm giải pháp phát triển cơ cấu và nguồn cung các phân khúc bất động sản: Các địa phương cần xây dựng chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở phù hợp chiến lược phát triển nhà quốc gia ở 2030-2045, có sự cân đối cung cầu các phân khúc bất động sản; kế hoạch phát triển nhà ở là có sự cân đối cung – cầu trong các phân khúc bất động sản; quy hoạch, nguồn lực...

Về nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, cần nghiên cứu kinh nghiệm của các nước về cách thức huy động các nguồn lực khác từ xã hội và có giải pháp hữu hiệu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ phù hợp khả năng chi trả theo cơ chế thị trường.

Trước hết, cần tăng cường hỗ trợ, ưu đãi nhất định về đất đai, thuế và các chính sách ưu đãi khác về đầu tư nhà ở xã hội. Bố trí đầy đủ quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong quy hoạch đô thị.

Đưa chỉ tiêu bắt buộc phát triển nhà ở xã hội vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế-xã hội 5 năm, hằng năm của từng tỉnh, quốc gia như Nghị quyết 06 của Bộ Chính trị đã đề ra.

Các địa phương rà soát đẩy mạnh thực hiện quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án thương mại, khó khăn thì đề xuất từng dự án, phân loại. Đồng thời nghiên cứu bố trí khu nhà ở tập trung như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội.

Đối với bất động sản công nghiệp cần chủ động về chính sách và tầm nhìn, phương thức quản lý và điều tiết thị trường bất động sản công nghiệp trước những cơ hội và thách thức mới.

Trong các phân khúc của thị trường bất động sản Việt Nam, bất động sản công nghiệp đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế và từ kết quả khảo sát, phân tích theo nghiên cứu của các chuyên gia, bất động sản công nghiệp còn nhiều dư địa phát triển.

Tuy nhiên, để có thể phát triển nhanh và bền vững, nhất là đón đầu việc thu hút dòng vốn FDI cần hướng đến giải quyết một số vấn đề được đặt ra như sau:

Tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, cải thiện mức độ minh bạch, đẩy nhanh quá trình phê duyệt dự án nhằm tạo cơ hội tốt nhất cho các doanh nghiệp trong nước và thu hút nhà đầu tư nước ngoài. Nhất là việc công khai, minh bạch quy hoạch đất công nghiệp để cho các nhà đầu tư nghiên cứu, nắm bắt cơ hội và tham gia đầu tư sớm theo Nghị định 35/NĐ-CP ngày 28/05/2022 về quy định quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế. Để đáp ứng sự phát triển thị trường và nhu cầu, xu hướng của các nhà đầu tư, các địa phương cần đẩy nhanh và hoàn thiện các cơ sở hạ tầng nền tảng khung thông qua thu hút nguồn lực tư nhân và đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công tại những công trình trọng điểm.

Sớm ban hành cơ chế, chính sách riêng về đầu tư xây dựng nhà ở trong khu công nghiệp; ưu tiên bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, coi nhà ở cho công nhân là hạ tầng thiết yếu của khu công nghiệp. Bảo đảm phát triển đồng bộ, bền vững, không phá vỡ quy hoạch.

Về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng: Cần nhanh chóng ban hành chính sách ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng để huy động nguồn lực đầu tư phát triển du lịch, góp phần phát triển kinh tế - xã hội. Thị trường bất động sản đang nạp thêm nhiều loại hàng hóa được sử dụng đa công năng như Condotel, Shophouse, Resort Villa... Pháp luật chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp. Một số doanh nghiệp bất động sản du lịch có kiến nghị các Bộ, ngành nghiên cứu giải quyết vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu… để các doanh nghiệp yên tâm đầu tư dự án.

Bất động sản du lịch chịu sự điều tiết của ít nhất 5 luật (Đất đai, Xây dựng, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Du lịch), đây là sản phẩm đã hình thành trong thực tế nhưng chưa được pháp luật điều tiết; cụ thể chưa được định danh của sản phẩm condotel; chưa nằm trong quy hoạch phát triển tổng thể du lịch quốc gia; chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu sổ đỏ, sổ hồng; chưa theo kịp nhu cầu năng lực cạnh tranh quốc tế; chưa đồng bộ, thiếu nhất quán, đang là vấn đề tồn tại ảnh hưởng trực tiếp công tác quản lý nhà nước, kế hoạch kinh doanh của các nhà đầu tư; rủi ro cho các tổ chức tín dụng trong tài trợ vốn, nợ xấu; do đó cần được Chính phủ, cơ quan chức năng quan tâm tháo gỡ.

Về bất động sản nông nghiệp, bất động sản lâm nghiệp: giải pháp cơ bản nhất là phải sửa đổi Luật Đất đai 2013 để giải quyết bài toán tập trung hay tích tụ đất đai dựa trên mối liên kết doanh nghiệp – nông dân hoặc liên kết cộng đồng nông dân. Mối liên kết tạo nên sức mạnh về cả đất đai quy mô lớn và nâng cao năng lực tài chính để đầu tư dài hạn và có chiều sâu công nghệ. Tương lại cần xem xét luật tích tục đất đai; giải quyết bài toán lao động việc làm; xây dựng cơ chế khuyến khích đầu tư.

Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM Trần Hoàng Quân cho biết, kinh tế-xã hội TPHCM 6 tháng đầu năm 2022 diễn ra trong bối cảnh đại dịch COVID-19 đã được kiểm soát, kinh tế-xã hội đang trên đà hồi phục và phát triển.

Thị trường bất động sản TPHCM vẫn hoạt động và phát triển. Tuy nhiên, quá trình phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt là nhà ở của TPHCM vẫn chưa bền vững, chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội, phù hợp với khả năng chi trả của người dân; chưa đa dạng về sản phẩm, đặc biệt là nhà ở cho thuê.

Đồng thời, phát triển nhà ở chưa bảo đảm đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chung; công tác quản lý, vận hành, bảo trì nhà ở sau đầu tư xây dựng còn nhiều bất cập; nhiều khu vực nhà ở do người dân tự xây chưa có hạ tầng được nâng cấp, bảo đảm phù hợp.

Để giải quyết các hạn chế nêu trên, Thành ủy, UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo việc xây dựng Chương trình phát triển nhà ở TPHCM giai đoạn 2021-2030. Đến nay, nội dung chương trình đã được Bộ Xây dựng thẩm định và đã được HĐND thành phố thông qua, trên cơ sở đó UBND TPHCM sẽ phê duyệt và tổ chức triển khai thực hiện.

Hiện nay, trên địa bàn thành phố có khoảng hơn 36.000 doanh nghiệp xây dựng, với số vốn đăng ký khoảng hơn 855.000 tỷ đồng và khoảng hơn 11.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, với số vốn đăng ký khoảng hơn 1.211.000 tỷ đồng.

Theo số liệu từ Cục Thống kê TPHCM báo cáo về tình hình hình kinh tế-xã hội TPHCM 6 tháng đầu năm 2022, theo đó các chỉ số ghi nhận đều tăng trưởng ấn tượng, một số lĩnh vực tăng vượt chỉ tiêu kế hoạch; có 3 ngành có mức tăng trưởng dưới 6,0% là bán buôn, bán lẻ tăng 3,1%; dịch vụ lưu trú, ăn uống tăng 2,08%; giáo dục và đào tạo tăng 4,99% so cùng kỳ, riêng ngành hoạt động kinh doanh bất động sản giảm 5,82% so với cùng kỳ.

Về nguồn cung nhà ở bổ sung cho thị trường: Thực hiện nội dung xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được huy động vốn theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014. 6 tháng đầu năm 2022, Sở Xây dựng TPHCM đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 17 dự án, với tổng số 9.456 căn nhà và tổng diện tích sàn là 860.205 m².

Trong đó, căn hộ chung cư là 8.937 căn với tổng diện tích sàn là 668.644 m²; nhà ở thấp tầng là 519 căn với diện tích sàn là 191.561 m². Tổng giá trị cần huy động là là 77.591 tỷ đồng...

So sánh nguồn cung nhà ở 6 tháng đầu năm 2022 so với 6 tháng đầu năm 2021 nhìn chung về tổng số dự án nhà ở đưa ra thị trường tăng 8,3%, tổng số căn nhà tăng 46,58%.

Về thị trường bất động sản, cơ cấu sản phẩm mất cân đối, chưa bảo đảm sự phát triển bền vững của thị trường và bảo đảm an sinh xã hội vì theo nhu cầu thực tế, thường tỷ lệ phân khúc căn hộ bình dân chiếm tỷ lệ cao nhất, nhưng trong thời gian qua tỷ lệ căn hộ bình dân giảm 100%, chiếm tỷ lệ thấp nhất. Phân khúc căn hộ trung cấp giảm34,41% và phân khúc căn hộ cao cấp tăng cao 111,29%. Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững.

Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Về chuyển nhượng dự án: Từ đầu năm 2021 đến nay, TPHCM chỉ có 1 dự án được xem xét đủ điều kiện chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng dự án là một trong các biện pháp giải quyết những khó khăn cho từng dự án, góp phần khôi phục dự án, tiếp tục khởi công xây dựng lại đối với các dự án ngưng thi công, hoàn thiện công trình, đưa sản phẩm vào thị trường, giải quyết được hàng tồn kho.

Tuy nhiên, tình hình chuyển nhượng các dự án nhà ở trong thời gian qua giảm mạnh do chưa đầy đủ các thủ tục pháp lý, đồng thời cũng do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung dự án mới, đặt biệt là những dự án phân khúc nhà ở bình dân.

Vê khó khăn: Tình hình thị trường bất động sản TPHCM vẫn hoạt động và phát triển nhưng chưa ổn định, cần có điều chỉnh để giải quyết sự lệch pha cung – cầu, do hiện đang có xu thế lệch về phía phân khúc bất động sản cao cấp. Tình hình thị trường bất động sản không có biến động trên diện rộng, do dịch bệnh vẫn còn phức tạp và tình hình kinh tế có nhiều diễn biến khó khăn do một số cá nhân và doanh nghiệp thao túng thị trường tài chính thời gian qua.

Về hình thức huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại được quy định cụ thể tại Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ là nhằm bảo đảm nâng cao năng lực của chủ đầu tư trong phát triển nhà ở thương mại, hạn chế các chủ đầu tư yếu kém, huy động vốn tràn lan và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà ở. Tuy nhiên các trường hợp giao kết hợp đồng dưới các hình thức hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký,… theo pháp luật về dân sự diễn biến phức tạp, có trường hợp chủ đầu tư nhận tiền ứng trước, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ đối với khách hàng với số tiền rất lớn, chiếm 80% giá trị căn hộ,gây tiềm ẩn rủi ro, nguy cơ cho người mua căn hộ khi pháp lý dự án chưa đầy đủ. Trong khi đó, việc xác định mục đích sử dụng tiền đặt cọc của chủ đầu tư là rất khó, dẫn đến chưa đủ cơ sở để xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình hình trên là do dự án bất động sản khi thực hiện phải chịu tác động bởi nhiều luật như Luật đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị, xây dựng, kinh doanh bất động sản... Nhưng các quy định của các pháp luật nêu trên khi ban hành và chuyển tiếp chưa có sự thống nhất, đồng bộ về trình tự thủ tục, thậm chí còn chồng chéo, dẫn đến nhiều dự án phải rà soát lại thủ tục pháp lý, tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường, gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước từ các hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản. Do đó, Nhà nước cần có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời trong các thủ tục về đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị, đất đai, nhà ở.

Ngay sau khi dịch bệnh COVID-19 dần được kiểm soát, TPHCM đã chủ động ban hành các gói hỗ trợ để phục hồi kinh tế-xã hội, trong đó có hỗ trợ tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đến nay, các hoạt động đầu tư xây dựng đã cơ bản phục hồi trở lại như trước khi có dịch.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2022, thành phố đã phát triển 4 triệu m² sàn xây dựng nhà ở (đạt 60% chỉ tiêu đề ra trong năm 2022 là 6,6 triệu m² sàn), nâng diện tích bình quân đầu người của thành phố lên 21,14 m²/người. Tuy nhiên, trong bối cảnh dịch bệnh vẫn còn diễn biến phức tạp, cần tiếp tục cảnh giác cao độ và tập trung chuẩn bị ứng phó với các tình huống mới, với phương châm giảm thiểu tối đa nguy cơ lây nhiễm trong cộng đồng, bảo đảm an toàn.

Với tình hình hiện nay, dự báo thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm 2022 vẫn hoạt động bình thường. Tuy nhiên, tình hình thị trường sẽ không tránh khỏi những tác động tiêu cực từ những thông tin sai lệch về nhà đầu tư và sản phẩm bất động sản làm tâm lý người dân e dè, dẫn đến tần suất giao dịch hạn chế, tính thanh khoản chậm.

Hiện nay các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản như tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, chính sách tín dụng, sự phát triển lệch pha cung - cầu, sự gia tăng rất lớn của các nhà đầu tư thứ cấp và chính sách thuế đang được kiểm soát một cách hiệu quả nên thị trường khó có thể xảy ra tình trạng "bong bóng" bất động sản trong những tháng cuối năm 2022.

Về các giải pháp để phát triển thị trường bất động sản: TPHCM kiến nghị Chính phủ cần có văn bản hướng dẫn, thống nhất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản để các địa phương triển khai thực hiện, gồm các bước liên quan như chấp thuận chủ trương đầu tư; duyệt quy hoạch; giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; cấp giấy phép xây dựng.

Hiện nay do hệ thống các quy định pháp luật còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ (pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư, quy hoạch, tài chính, thuế,…) dẫn đến doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian cho quá trình chuẩn bị hồ sơ đầu tư xây dựng dự án, mà ở TPHCM là một điển hình.

Vướng mắc tập trung hiện nay là việc xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất và cơ chế giao đất cho thuê đất đang là bất cập, làm ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản, ảnh hưởng không nhỏ đến kêu gọi đầu tư nhất là đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Giải pháp chung của TPHCM đưa ra là đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hình thức liên thông, cắt giảm thủ tục, rút ngắt thời gian giải quyết hồ sơ, chi phí thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản. Trước mắt, thành phố đã hệ thống được trình tự thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội và dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để các nhà đầu tư biết thực hiện.

Thành phố sẽ tận dụng gói hỗ trợ của chính phủ tại Nghị quyết số 11/NQ-CP về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và Nghị định số 31/2022/NĐ-CP về hỗ trợ lãi suất từ ngân sách nhà nước đối với khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hội kinh doanh để tập trung thúc đẩy việc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội và dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, góp phần an sinh xã hội, ổn định cuộc sống cho người thu nhập thấp, trung bình có khó khăn về nhà ở.

Tiếp tục thực hiện nghiêm các nhiệm vụ, giải pháp đã được Thủ tướng Chính phủ giao tại Chỉ thị số 30/CT-TTG ngày 25/01/2017, Chỉ thị số 11/CT-TTG ngày 23/4/2019 và Quyết định số 04/QĐ-TTG ngày 10/01/2020 để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh và bảo đảm an ninh kinh tế, an ninh xã hội.

Quy định cụ thể để ngăn chặn các hoạt động kinh doanh bất động sản trái pháp luật như: Một căn hộ bán cho nhiều người (đề xuất ngăn chặn từ việc công chứng); huy động vốn của khách hàng qua hình thức đặt cọc, giữ chỗ ... (đề xuất Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tư pháp để xử lý).

Xử lý các đối tượng cung cấp thông tin sai lệch về các dự án bất động sản, dự án hạ tầng kỹ thuật đô thị...; hoặc có dấu hiệu lừa đảo trong việc môi giới, giao dịch bất động sản.

Tăng cường thanh tra kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tư kinh doanh bất động sản, các dự án bất động sản có vi phạm về xây dựng, các dự án không thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, các dự án chưa nghiệm thu chất lượng công trình đã đưa vào sử dụng.

Tiếp tục tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trong đó có hoạt động giao dịch kinh doanh nhà ở; góp phần quản lý thông tin giao dịch bất động sản, tăng tính công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi người dân khi kinh doanh bất động sản thông qua các sàn giao dịch bất động sản.

Trong thời gian từ nay đến cuối năm 2022, để vừa tiếp tục hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho người dân, doanh nghiệp, vừa chuẩn bị cho giai đoạn phục hồi kinh tế, tiếp tục triển khai một số giải pháp, bố trí đưa vốn tín dụng, giảm lãi suất, giãn nợ,… để hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản nhanh chóng phục hồi.

Các dự án nhà ở xã hội có quy mô nhỏ lẻ; diện tích sàn nhà ở xã hội thấp

Phát biểu tham luận tại hội nghị, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Mạnh Quyền cho biết: Đối với phát triển nhà ở xã hội, giai đoạn 2016-2020, Hà Nội đã triển khai được 1,25 triệu m² sàn, chiếm khoảng 27,17% so với cả nước. Hiện nay đang triển khai khoảng 4,14 triệu m² sàn.

Các khu nhà ở xã hội của Hà Nội được đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch, gắn với phát triển đô thị, chỉnh trang đô thị và đầu tư với nhiều hình thức đa dạng từ các nguồn lực xã hội. Ngoài ra, Hà Nội còn triển khai nghiên cứu thí điểm mô hình khu nhà ở xã hội tập trung với quy mô lớn, hạ tầng đồng bộ.

Bên cạnh những kết quả đã đạt được nêu trên, công tác phát triển, quản lý nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội còn một số tồn tại, hạn chế đó là: Diện tích sàn nhà ở xã hội đạt tỷ lệ thấp so với tổng số diện tích sàn nhà ở đã phát triển trên địa bàn, mới đáp ứng được một phần nhu cầu về nhà ở xã hội của người dân;

Tỷ lệ căn hộ nhà ở xã hội dành để cho thuê còn thấp (khoảng16% tổng số căn hộ nhà ở xã hội hoàn thành);

Các dự án nhà ở xã hội có quy mô nhỏ lẻ, chủ yếu tập trung tại một số quận nội thành gây áp lực nên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực; nguồn lực tài chính của thành phố để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ nguồn vốn ngân sách còn hạn chế.

Nguyên nhân là do cơ chế chính sách ưu đãi hiện hành của pháp luật chưa đủ hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhất là nhà ở xã hội cho thuê.

Nguồn vốn tín dụng dành để cấp bù lãi suất cho các chủ đầu tư dự án và các đối tượng được ưu đãi vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội (trong đó có công nhân khu công nghiệp) vẫn còn thiếu…

Triển khai xây dựng một số khu nhà ở xã hội tập trung, có quy mô diện tích đất lớn, đồng bộ về hạ tầng

Theo kết quả rà soát nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn sau năm 2020 rất lớn khoảng 6,8 triệu m² sàn nhà. Để đáp ứng nhu cầu nêu trên, thành phố Hà Nội đang tập trung chỉ đạo tập trung hoàn thành 19 dự án với khoảng 1,2 triệu m² sàn nhà ở có khả năng hoàn thành giai đoạn 2021-2025; tiếp tục đẩy nhanh tiến độ triển khai 38 dự án còn lại dự kiến hoàn thành giai đoạn sau năm 2025; triển khai 05 khu nhà ở độc lập và tiếp tục nghiên cứu triển khai các khu nhà ở xã hội khác.

Để đạt được mục tiêu trên, thành phố Hà Nội tập trung một số giải pháp sau:

Nghiên cứu, đề xuất điều chỉnh quy định pháp luật về nhà ở xã hội (điều chỉnh Luật Thủ đô) như: Được phép chủ động bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thay thế ở vị trí khác.

Thành phố Hà Nội không phát triển nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng; được sử dụng nguồn tiền thu được từ quỹ đất 20%, 25% tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị để hỗ trợ, cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội.

Triển khai mô hình xây dựng một số khu nhà ở xã hội tập trung, có quy mô diện tích đất lớn, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Rà soát quy hoạch các khu công nghiệp để bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở cho công nhân một cách hợp lý.

Đa dạng hóa nguồn lực đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội phục vụ công nhân; ưu tiên bố trí quỹ đất, bố trí kinh phí từ nguồn tiền thu được từ quỹ 20%, 25% tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (bao gồm cả khu đô thị, khu chức năng đô thị) để đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp trên địa bàn.

Cân đối, bố trí nguồn vốn từ ngân sách để thực hiện chuẩn bị đầu tư phục vụ đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định của pháp luật hiện hành. Thực hiện cho vay ưu đãi để hỗ trợ nhà ở xã hội cho các đối tượng theo quy định tại Điều 49, 50 Luật Nhà ở.

Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính nhằm đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp và người dân tích cực tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân…

Hà Nội có hơn 1570 chung cư cũ

Về công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, lãnh đạo thành phố Hà Nội cho biêt, theo kết quả rà soát năm 2020, trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện có khoảng 1.579 nhà chung cư cũ, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư và 306 chung cư cũ độc lập, hiện nay đang tiếp tục rà soát để điều chỉnh, bổ sung danh mục.

Thành phố đã tổng hợp những nội dung khó khăn, vướng mắc chính về: rà soát, kiểm định chất lượng và lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; lập quy hoạch; lựa chọn chủ đầu tư dự án; giải phóng mặt bằng và bồi thường, hỗ trợ tái định cư; tạo lập quỹ nhà tạm cư (nhà ở tạm thời); ưu đãi đầu tư.

Triển khai Nghị định 69 của Chính phủ năm 2021, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành: Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, trong đó xác định nhiều nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm như: Ban hành Kế hoạch nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn; ban hành Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn Thành phố - Đợt 1, định kỳ 06 tháng/lần cập nhật, điều chỉnh, bổ sung trên cơ sở kết quả kiểm định nhà chung cư cũ.

Ban hành tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và các cơ chế chính sách cụ thể thuộc thẩm quyền của thành phố; quy định 03 hình thức lựa chọn nhà đầu tư theo quy định Nghị định số 69, gồm: Các chủ sở hữu thống nhất lựa chọn, đấu thầu lựa chọn, thành phố trực tiếp đầu tư xây dựng dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Tạo lập quỹ nhà ở tạm thời (tạm cư) để bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Thực hiện chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất,... theo quy định của Nghị định số 69 và quy định pháp luật hiện hành có liên quan...

Phát biểu tham luận, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Thị Bích Ngọc cho rằng, vấn đề nổi cộm hiện nay là trong thị trường bất động sản tập trung chủ yếu vào phân khúc nhà ở, chung cư, căn hộ ở khu đô thị…

Tuy nhiên trên thực tiễn vấn đề thị trường bất động sản khu vực nghỉ dưỡng cũng như bất động sản công nghiệp cũng có rất nhiều vướng mắc và có những khó khăn riêng.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Thị Bích Ngọc vấn đề thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản theo đầu tư mới, hiện có 2 vướng mắc cụ thể như sau:

Thứ nhất, chỉ có các dự án kinh doanh xây dựng nhà để bán kết hợp với cho thuê mới được giao đất, việc bồi thường giải phóng mặt bằng do Nhà nước thực hiện nhưng rất chậm mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không có quyền thỏa thuận hoặc thương lượng với người dân.

Thứ 2, các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được thuê đất của nhà nước, gặp nhiều khó khăn, một trong những lý do là không được thỏa thuận trực tiếp với người dân. Thực trạng này dẫn đến việc, nhà đầu tư nước ngoài trong thời gian vừa qua phải tìm kiếm các đối tác hoặc không giao nhận chuyển nhượng, hoặc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến giá bất động sản thời gian vừa qua tăng lên.

Về giá bất động sản, Thứ trưởng cho biết, ngoài các lý do như các ý kiến vừa phát biểu, Bộ KH&ĐT cũng nhận được ý kiến của Hiệp hội bất động sản; hiệp hội bất động sản TPHCM cũng đã phản ánh vấn đề nóng này và nút thắt hiện nay là Luật Nhà ở.

Luật nhà ở quy định chỉ các dự án đất ở hoặc các dự án đất ở là đất khác chuyển mục đích sang đất ở thì mới được thực hiện dự án nhà ở, nội dung này hiệp hội doanh nghiệp bất động sản kiến nghị rất nhiều.

Về nhóm giải pháp trong thời gian tới, Bộ KH&ĐT cho rằng, trước tiên cần phải sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản cho phù hợp với thực tiễn.

Tiếp đó, phải dùng các công cụ tài chính về thuế để hạn chế đầu cơ.

Nhóm vấn đề thứ 3 cần đẩy nhanh tiến độ thực hiện chính sách trong lĩnh vực phát triển nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ để chính sách này sớm đi vào cuộc sống, góp phần tăng nguồn cung cho bất động sản hiện nay.

Bên cạnh đó, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản phải khắc phục để cung cấp thông tin đầy đủ, minh bạch, công khai.

Về lâu dài, cần phải xây dựng chiến lược phát triển thị trường bất động sản phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế-xã hội.

Phát biểu thảo luận Thứ trưởng Bộ Công an Lương Tam Quang bày tỏ nhất trí báo cáo của Bộ trưởng Xây dựng, ý kiến của Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Với chức năng nhiệm vụ của mình, Bộ Công an trao đổi về nhận diện những vấn đề phức tạp, những hành vi vi phạm pháp luật liên quan lĩnh vực bất động sản.

Về nhận diện những vấn đề phức tạp, Thứ trưởng Lương Tam Quang nêu rõ: Trong thời gian gần đây đã phát sinh một số vấn đề liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu bất động sản, có nhiều diễn biến phức tạp, chưa tuân thủ quy định, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường.

Chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ phát tự huy động vốn, bán nhà tại dự án bất động sản khi chưa đủ điều kiện; tự ý phân lô, tách thửa trên đất nông nghiệp, đất không được quy hoạch để giao dịch khi chưa đầy đủ các quy định của pháp luật.

Hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương có những biểu hiện bất thường, ảnh hưởng đến môi trường kêu gọi đầu tư; công tác thu hồi, bồi thường

Thứ trưởng cũng nêu một loạt hành vi sai phạm trong kinh doanh bất động sản diễn ra trong thời gian qua như: Vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ phát trong huy động vốn, trong bán nhà khi chưa đủ điều kiện theo pháp luật; vi phạm trong quy hoạch xây dựng, trật tự xây dựng, đấu thầu, tham nhũng, tiêu cực; sai phạm trong cổ phần hóa, thoái vốn, định giá doanh nghiệp không đúng, thấp hơn giá trị thực tế nhiều lần. Nhiều tài sản có giá trị không được đưa vào để tiến hành cổ phần hóa. Doanh nghiệp nhà nước được giao chủ đầu tư có lý do chủ quan, khách quan, liên kết với doanh nghiệp tư nhân, sau đó thoái một phần vốn, bản chất từ công chuyển thành tư.

Chủ đầu tư dự án thường chia nhỏ dự án để lách luật; việc chấp thuận chủ trương đầu tư khi chưa được đăng ký trong chương trình kế hoạch phát triển nhà ở; thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất; phê duyệt, điều chỉnh, thẩm định điều chỉnh quy hoạch chi tiết không phù hợp quy hoạch phân khu; phá vỡ quy hoạch phân khu và quy hoạch chung.

Lợi dụng các quy định của pháp luật về lĩnh vực quy hoạch đô thị mang tính mở, nên các chủ đầu tư thường móc nối xin phê duyệt, sau đó xin điều chỉnh, nhưng không thực hiện nghĩa vụ đối với ngân sách nhà nước. Các đối tượng móc nối áp dụng cách tính tiền không đúng quy định, gây thất thoát cho ngân sách nhà nước. Chủ đầu tư xin điều chỉnh bổ sung, sau đó thay đổi công năng, không nộp tiền sử dụng đất.

Chủ đầu tư xây dựng không phép, sai quy hoạch; các đối tượng thực hiện các dự án móc nối để lập danh sách khống để đăng ký mua tài sản đấu giá; lập hồ sơ khống, hồ sơ giả tham gia các hoạt động bán đấu giá tài sản; thông đồng dìm giá, nâng giá; can thiệp trái pháp luật các hoạt động đấu thầu, thông thầu; gian lận, cản trở hoạt động đấu thầu, vi phạm các quy định của pháp luật; chuyển nhượng thầu trái phép.

Các đối tượng có hành vi lợi dụng chức vụ, quyền hạn, ban hành những quyết định không đúng quy định của Luật Xây dựng, Luật Thẩm định, phê duyệt, nghiệm thu công trình trái với quy định của Luật Xây dựng. Lựa chọn nhà thầu, giàn xếp làm sai lệch kết quả. Trong hoạt động quản lý, lợi vụ chức vụ quyền hạn thực hiện hành vi phạm các quy định, chủ trương đầu tư, lập, thẩm định, hoặc tư vấn thiết kế, quyết định đầu tư;  các dự án vi phạm những quy định của Bộ Luật hình sự.

Từ những nhận diện trên, Bộ Công an triển khai công tác phòng ngừa, xử lý chống thất thu cho Nhà nước. Bộ kiến nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng trong quá trình xây dựng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản, các Nghị định hướng dẫn cần khắc phục các bất cập.

Đối với sửa đổi Luật Đất đai cần quy định chặt chẽ trong chuyển đổi mục đích sử dụng. Bộ Tài chính nghiên cứu bổ sung những quy định pháp luật theo hướng quy định chặt chẽ về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản, thuế.

Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ với lĩnh vực cho vay bất động sản, bảo lãnh. UBND các tỉnh, thành phố xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, bảo đảm cung cầu, hài hòa lợi ích phát triển kinh tế với môi trường sống của người dân; công khai quy hoạch xây dựng. Phát triển dự án bất động sản nghỉ dưỡng; công tác quản lý, quy hoạch cấp phép các dự án, quản lý các hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất; rà soát, có kế hoạch cải tạo các khu chung cư, khu tập thể cũ, bảo đảm an ninh, an toàn cho nhân dân. Tăng cường thanh kiểm tra việc chấp hành các thủ tục về trình tự thủ tục đầu tư, huy động vốn, mua bán dự án tuân thủ các quy định.

Dư nợ tín dụng cho vay bất động sản khoảng 2,33 triệu tỷ đồng

Trình bày báo cáo về chính sách tín dụng góp phần phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng nhấn mạnh, thị trường bất động sản (BĐS) có vai trò hết sức quan trọng và có mối liên hệ với nhiều ngành sản xuất. Trong những năm qua, sự phát triển của thị trường BĐS đã góp phần thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế, góp phần quan trọng vào sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Thị trường BĐS bao gồm nhiều chủ thể tham gia; dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS rất đa dạng như nguồn vốn FDI, vốn huy động trên thị trường quốc tế thông qua việc phát hành trái phiếu hoặc vay các tổ chức nước ngoài, nguồn vốn huy động từ thị trường chứng khoán, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp và nguồn vốn tự có, tự tích lũy của các tổ chức, cá nhân.

Với các tổ chức tín dụng (TCTD), theo quy định của pháp luật hiện hành, tham gia thị trường BĐS với vai trò cho vay đối với các chủ thể tham gia thị trường BĐS, trực tiếp mua trái phiếu của doanh nghiệp kinh doanh BĐS, bảo lãnh cho các chủ thể trên thị trường và trong một số trường hợp có thể trực tiếp mua, nắm giữ BĐS.

Và với vai trò là ngân hàng Trung ương và cơ quan quản lý nhà nước về hoạt động ngân hàng, NHNN Việt Nam điều hành chính sách tín dụng nhằm mục tiêu chính sách tiền tệ và đưa ra các quy định, chính sách bảo đảm an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.

Có 4 vai trò của NHNN đối với việc tham gia thị trường BĐS của TCTD, đó là vai trò cho vay đối với các chủ thể tham gia trên thị trường: Đến thời điểm 31/05/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là 2,33 triệu tỷ đồng, tăng 12,31% so với cuối năm ngoái, đây là mức tăng cao so với cùng kỳ các năm trước và cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, chiếm tỷ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế. 

Trong số 2,33 triệu tỷ đồng dư nợ, tín dụng lĩnh vực BĐS tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng (1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%), dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh BĐS là hơn 786 nghìn tỷ đồng, tăng 8,4% so với cuối năm ngoái và chiếm tỷ trọng 33,7% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS.

Ngoài việc thực hiện cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS từ nguồn vốn huy động của người gửi tiền, trong những năm qua, hệ thống các tổ chức tín dụng còn thực hiện một số chương trình, tín dụng về nhà ở theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ được áp dụng các quy định đặc thù về đối tượng, điều kiện vay vốn, lãi suất như:

Đối với chương trình tín dụng 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP từ năm 2013. Chương trình đã hoàn thành việc giải ngân vào cuối năm 2016 với doanh số là 29.679 tỷ đồng tạo điều kiện cho hơn 53.000 đối tượng gặp khó khăn có điều kiện tiếp cận về nhà ở. Hiện nay, Chương trình đang ở giai đoạn thu nợ, nợ tái cấp vốn được thu đầy đủ, đúng hạn. Đến ngày 30/06/2022, Chương trình đã thu nợ lũy kế là 22.486 tỷ đồng; dư nợ cho vay còn lại là 7.189 tỷ đồng, nợ xấu 1,72%.

Chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP: Hiện nay, ngân sách bố trí vốn cho NHCSXH để cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP giai đoạn 2016-2020 là 2.163,22 tỷ đồng. Năm 2021, ngân sách bố trí thêm 1.000 tỷ đồng cho NHCSXH. Đồng thời, tại Nghị quyết 11/NQ-CP, NHCSXH được bố trí thêm 15.000 tỷ đồng để cho vay theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP. 

Đến ngày 31/05/2022, NHCSXH đã giải ngân được 8.223 tỷ đồng và dư nợ là 7.036 tỷ đồng. Các ngân hàng thương mại được chỉ định (bao gồm Vietinbank, Agribank, BIDV và Vietcombank) chưa triển khai cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP do chưa được ngân sách nhà nước bố trí nguồn vốn cấp bù chênh lệch lãi suất.

Các chương trình cho vay về nhà ở đối với các đối tượng chính sách: Đến ngày 31/05/2022, dư nợ cho vay tại NHCSXH của các chương trình cho vay về nhà  ở đối với các đối tượng chính sách là 3.131 tỷ đồng với hơn 129 nghìn khách hàng còn dư nợ.

Số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của toàn hệ thống là 309.506 tỷ đồng, tăng 12,7% 

Tổ chức tín dụng với vai trò đầu tư trái phiếu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Theo quy định pháp luật hiện hành, tổ chức tín dụng được trực tiếp mua, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có trái phiếu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. 

Đến cuối tháng 5/2022, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của toàn hệ thống là 309.506 tỷ đồng, tăng 12,7% so với cuối năm 2021, chiếm 2,74% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. 

Trong đó, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản của toàn hệ thống tổ chức tín dụng là 154.050 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 49,8% so với tổng đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của toàn hệ thống, tăng 18,7% so với cuối tháng 12/2021.

Tổ chức tín dụng với vai trò bảo lãnh cho các chủ thể tham gia thị trường: Tổ chức tín dụng thực hiện cấp bảo lãnh cho các chủ thể tham gia thị trường như bảo lãnh vay vốn, bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thanh toán... 

Ngoài ra, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Do đó, tổ chức tín dụng còn thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Đến 31/5/2022, số dư bảo lãnh là 685.495 tỷ đồng, trong đó, số dư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai  là 18.304 tỷ đồng, tăng 5,96% so với cuối năm 2021.

Tổ chức tín dụng với vai trò trực tiếp mua và nắm giữ bất động sản: Theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng, các tổ chức tín dụng không được kinh doanh bất động sản, trừ một số trường hợp như mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ của tổ chức tín dung; cho thuê một phần trụ sở kinh doanh chưa sử dụng hết, thuộc sở hữu của tổ chức tín dụng; nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay.

Trong thời hạn 3 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định. Do vậy, có thể nói các tổ chức tín dụng rất hạn chế trong việc thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản.

NHNN vẫn giữ chỉ tiêu tín dụng định hướng năm 2022 là 14%

Với vai trò là ngân hàng Trung ương điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng để góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô thì trong những năm qua, căn cứ mục tiêu lạm phát, tăng trưởng kinh tế theo Nghị quyết của Quốc hội, NHNN điều hành tín dụng theo chỉ tiêu định hướng hàng năm.

Trong chỉ đạo điều hành, tại Chỉ thị đầu năm, Thống đốc NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng tập trung vốn vào hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhất là những lĩnh vực ưu tiên theo chủ chương của Chính phủ, kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro như cho vay đầu tư, kinh doanh chứng khoán, bất động sản.

Năm 2022, NHNN định hướng tín dụng tăng khoảng 14%, cao hơn mức tăng  13,61% trong năm 2021 và12,17% năm 2020. Tính đến 30/6/2022, tín dụng đã tăng 9,35%, là mức cao hơn so với mức tăng của 6 tháng đầu năm của cả những năm trước đại dịch COVID-19. Cho tới thời điểm hiện nay, dù lạm phát đang chịu sức ép gia tăng trong thời gian tới, NHNN vẫn giữ chỉ tiêu tín dụng định hướng năm 2022 là 14%.

Với vai trò là cơ quan quản lý hoạt động ngân hàng nhằm bảo đảm an toàn hệ thống tổ chức tín dụng: Nhu cầu tín dụng bất động sản thường là với thời hạn trung và dài hạn (hiện nay khoảng 94% dư nợ có thời gian từ 10-25 năm), trong khi đó nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường (khoảng 80% là tiền gửi ngắn hạn).

Nếu các tổ chức tín dụng không cân đối kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản, không đáp ứng nhu cầu chi trả tiền gửi cho người dân. Bởi vậy, với vai trò là cơ quan quản lý, NHNN đã ban hành đầy đủ hành lang pháp lý để tổ chức tín dụng thực hiện vai trò cho vay, mua trái phiếu, bảo lãnh, trong đó cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, mua trái phiếu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, quy định về hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

Ban hành các quy định về tỷ lệ an toàn, các giới hạn tín dụng để bảo đảm an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng; chỉ đạo các tổ chức tín dụng mở rộng tín dụng đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, tăng cường công tác thẩm định, giám sát việc sử dụng vốn vay, bảo đảm đúng mục đích, hạn chế nợ xấu mới phát sinh; tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, bảo đảm an toàn, hiệu quả, phù hợp với quy định của pháp luật và chủ trương, chính sách của Nhà nước...

Trong 6 tháng cuối năm 2022, tình hình kinh tế thế giới bất trắc, khó lường, tác động tới kinh tế, tiền tệ trong nước. Nghị quyết 43 của Quốc hội và Nghị quyết 11 của Chính phủ yêu cầu thực hiện chính sách tài khóa, tiền tệ để phục hồi kinh tế nhưng tại các Nghị quyết này, mục tiêu bao trùm vẫn phải bảo đảm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Bởi vậy, trong nửa cuối năm 2022, NHNN chỉ đạo hệ thống các tổ chức tín dụng triển khai đồng bộ các giải pháp, nhiệm vụ được giao của ngành ngân hàng tại Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội.

Đối với tín dụng, NHNN tiếp tục điều hành theo chỉ tiêu định hướng 14% đã đề ra từ đầu năm. Đồng thời theo dõi sát diễn biến kinh tế vĩ mô, tiền tệ trong nước và quốc tế, đặc biệt là diễn biến lạm phát, tiến độ giải ngân đầu tư công, giải ngân theo chương trình phục hồi để có giải pháp điều hành phù hợp, dòng vốn nước ngoài có tiếp tục đổ vào Việt Nam hay không...

Hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá đất để đầu cơ, thổi giá

Để góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững cần thực hiện các giải pháp tổng thể với sự phối hợp của nhiều Bộ, ngành, địa phương. Vì vậy, NHNN đề xuất Thủ tướng Chính phủ giao các Bộ, ngành, địa phương thực hiện một số giải pháp như tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện hành lang pháp lý liên quan đến lĩnh vực bất động sản theo hướng phát triển thị trường lành mạnh, hiệu quả;

Đồng thời rà soát, xem xét, đề xuất sửa đổi các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá đất để đầu cơ, thổi giá. 

Công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ.

Rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, thành lập các công ty xếp hạng tín nhiệm uy tín, nâng cao sự minh bạch trong hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán.

Nâng cao khả năng huy động vốn từ các nguồn khác như từ thị trường chứng khoán, vốn FDI... phát triển các thị trường này trở thành kênh huy động vốn dài hạn hiệu quả của doanh nghiệp, giảm sự phụ thuộc quá lớn vào dòng vốn tín dụng.

Khẩn trương thực hiện, triển khai các giải pháp phát triển, phục hồi nền kinh tế theo chủ trương tại Nghị quyết số 43/2022/QH15 ngày 11/01/2022 của Quốc hội  và Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ .

Như vậy, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, thời gian qua ngành ngân hàng đã triển khai các giải pháp cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế, trong đó có tín đối với lĩnh vực bất động sản, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nhưng không chủ quan với lạm phát. Đồng thời, thực hiện các giải pháp kiểm soát rủi ro đối với hoạt động ngân hàng, trong đó có kiểm soát rủi ro đối với tín dụng bất động sản, bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu chi trả của người dân. 

Đánh giá về chính sách và tình hình đấu giá quyền sử dụng đất, Thứ trưởng Lê Minh Ngân nêu rõ: Các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất được ban hành kịp thời, đầy đủ đã bảo đảm cho việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia, nhất là lợi ích của Nhà nước, hạn chế được tiêu cực, thất thoát, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện ở các địa phương trong cả nước đã dần đi vào nề nếp, tạo điều kiện bình đẳng trong tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp, người dân, là hình thức phổ biến trong giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đối với đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước, chống thất thoát tài sản nhà nước.

Công tác đấu giá đất tại một số địa phương đã xuất hiện những hạn chế, tồn tại

Tuy nhiên công tác đấu giá đất trong thời gian qua tại một số địa phương đã xuất hiện một số hạn chế, tồn tại như: Hiện tượng "cò đấu giá", "quân xanh, quân đỏ"; để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá trước khi cuộc đấu giá diễn ra; thông đồng giữa Tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá.

Mặc dù Luật Đấu giá tài sản đã có quy định về việc đấu giá viên quyết định dừng cuộc đấu giá khi phát hiện có hành vi thông đồng, dìm hàng nhưng trên thực tế rất khó phát hiện, xử lý. Ngoài ra, có hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc nhằm gây hiệu ứng tao mặt bằng giá ảo để mua đi, bán lại nhiều lô đất đã gom trong khu vực nhằm thu lợi….

Bên cạnh đó, các quy định của pháp luật về đấu giá đất còn chưa cụ thể, chồng chéo. Cụ thể là quy định chưa rõ ràng việc xem xét các điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, chứng minh sự minh bạch, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá;

Chưa có quy định về chế tài xử lý khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất; dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường trong việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao, gây hiệu ứng tiêu cực;

Quy định người trúng đấu giá chưa nộp đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phạt chậm nộp hay hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Thời gian từ khi đấu giá đất đến khi hết hạn nộp tiền trúng đấu giá khá dài (180 ngày như ở Thủ Thiêm) là một sơ hở để các công ty tham gia đấu giá thực hiện các ý đồ như thổi giá bất động sản để tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản nợ trong các ngân hàng, bán hàng tồn đọng....

Đánh giá về chính sách và tình hình định giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, các quy định của pháp luật về giá đất đã tạo hành lang pháp lý đầy đủ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể tại địa phương, làm căn cứ để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính, các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất và bảo đảm lợi ích hợp pháp cho người có đất thu hồi, góp phần giảm thiểu khiếu kiện trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đáp ứng yêu cầu tạo nguồn lực cho nhau triển kinh tế, xã hội trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế.

Một số địa phương đã tổ chức làm tốt công tác định giá đất cụ thể, lồng ghép việc xác định giá đất cụ thể trong quy trình thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất.

Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch

Về tồn tại, hạn chế: Việc tổ chức thực hiện công tác xác định giá đất tại một số địa phương còn chậm, ảnh hưởng đến việc tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai; giá đất cụ thể vẫn còn thấp hơn giá đất phổ biến trên thị trường nên vẫn còn tình trạng khiếu kiện trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất cụ thể xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, thặng dư còn có sự chênh lệch với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong một số trường hợp.

Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiêu chính xác, tin cậy, nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây khó khăn cho công tác xác định giá đất.

Khung giá đất do Chính phủ quy định còn thấp so với giá thị trường dẫn đến một số trường hợp bảng giá đất bị vướng trên khung giá đất.

Quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất chưa bảo đảm tính khách quan, yếu tố chuyên môn để quyết định giá đất theo cơ chế thị trường.

Chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý trách nhiệm của tổ chức tư vấn định giá đất đối với trường hợp kết quả định giá đất không bảo đảm tính trung thực, khách quan.

Việc quy định nội dung, áp dụng phương pháp định giá đất chưa thực sự cụ thể, chưa quy định nguyên tắc ưu tiên trong áp dụng phương pháp định giá đất.

Chưa có quy định về cơ quan giám sát việc ban hành bảng giá đất, định giá đất cụ thể phù hợp với thị trường; xây dựng, công bố chỉ số biến động giá đất thị trường và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.

Quy định cụ thể quyền, trách nhiệm, điều kiện của chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Để giải quyết các tồn tại, hạn chế nêu trên, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tham mưu cho Chính phủ ban hành sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sẽ ban hành trong thời gian tới), cụ thể:

Về đấu giá quyền sử dụng đất: Quy định cụ thể quyền, trách nhiệm và điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất; quy định trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải có cam kết bảo lãnh của ngân hàng đối với số vốn đầu tư đến khi hoàn thành dự án.

 Về định giá đất: Quy định giá đất xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư không được thấp hơn giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để đầu cơ, thổi giá

Về lâu dài, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tiếp tục nghiên cứu, đề xuất, sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, đặc biệt là các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và định giá đất theo đúng Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, cụ thể:

Về đấu giá quyền sử dụng đất: Tập trung rà soát để quy định thống nhất trình tự, thủ tục trong tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; quy định điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá; bổ sung quy định ngay sau khi cuộc bán đấu giá kết thúc, người trúng đấu giá phải nộp ngay số tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng theo kết quả trúng đâu giá tại cuộc bán đấu giá và phải tính theo giá trị kết quả trúng đấu giá.

Bổ sung chế tài xử phạt trường hợp đặt cọc, sau đó bỏ cọc để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để đầu cơ, thổi giá. Quy định xử lý thu hồi nộp vào ngân sách nhà nước khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất; quy định về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, không cho phép chậm và phạt chậm nộp như quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Có chính sách tạo cơ chế thuận lợi cho việc thu hồi đất theo quy hoạch, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ để tạo quỹ đất, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và làm nhiệm vụ bình ổn giá đất khi thị trường có dấu hiệu sốt đột biến.

Bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất phù hợp với thị trường

Về định giá đất: Hoàn thiện quy định về nguyên tắc định giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường; hoàn thiện và bổ sung nguyên tắc bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất phù hợp với thị trường; linh hoạt trong việc điều chỉnh bảng giá đất; đơn giản hóa quy trình điều chỉnh bảng giá đất;

Quy định tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất; Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

Quy định phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện

Quy định bổ sung chế tài xử lý trách nhiệm của tổ chức tư vấn xác định giá đất đối với trường hợp kết quả định giá đất không bảo đảm tính trung thực, khách quan.

Sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất (quy định tại Nghị định) và nội dung, điều kiện áp dụng, nguyên tắc ưu tiên khi áp dụng các phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tiễn của Việt Nam.

Về tổ chức thực hiện, cần thực hiện nghiêm các quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, trong đó: việc xác định giá đất cụ thể phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đất và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường;.

Công bố công khai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; các dự án đã được phê duyệt theo quy định để người dân hiểu rõ thông tin, tránh bị giới đầu cơ lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất nền ở các khu vực này.

Tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc đấu giá quyền sử dụng đất và định giá đất tại các địa phương; nâng cao năng lực của hệ thống tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và định giá đất; tổ chức tuyên truyền, nâng cao nhận thức cộng đồng; tập huấn, nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ về đấu giá quyền sử dụng đất và định giá đất.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã lựa chọn kênh phát hành trái phiếu để huy động vốn 

Trình bày báo cáo tham luận tình hình trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản và những tác động của thị trường tài chính với thị trường bất động sản, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi nhấn mạnh: Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, có vai trò thu hút các nguồn lực và thúc đẩy nhiều ngành, lĩnh vực khác cùng phát triển như xây dựng, sản xuất, công nghiệp, du lịch, tài chính... trên thực tế có nhiều công cụ tài chính tác động đến thị trường bất động sản như thuế, phí, lệ phí, thị trường chứng khoán, phát hành cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp, sắp xếp lại đất đai…

Về thực trạng phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản, Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi cho biết, trong 2 năm vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã lựa chọn kênh phát hành trái phiếu để huy động vốn phục vụ hoạt động kinh doanh.

Hiện đã có trên 280 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn, riêng năm 2021, có 174 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu, chiếm 33,6% tổng khối lượng phát hành trái phiếu toàn thị trường.

Quy mô huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp ngày càng tăng, tổng khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp của nhóm bất động sản từ năm 2019 đến nay khoảng 500 nghìn tỷ đồng.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản cũng đã huy động được gần 90 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp.

Một số doanh nghiệp lớn, tình hình hoạt động tốt cũng đã mở rộng phát hành ra thị trường quốc tế với tổng khối lượng phát hành đạt 1.305 triệu USD trong giai đoạn 2019-2021.

Qua công tác quản lý, giám sát, Bộ Tài chính đánh giá một số điểm đáng chú ý như sau:

Một là, bên cạnh những doanh nghiệp niêm yết đầu ngành có tỷ lệ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu dưới 5%, còn một số doanh nghiệp là công ty chưa đại chúng, quy mô nhỏ nhưng có có hệ số nợ vay cao. Một số doanh nghiệp huy động vốn với lãi suất cao trong khi kỳ hạn trái phiếu phát hành chỉ khoảng 2-4 năm đặt ra vấn đề về khả năng cân đối vốn trong thời gian tới nếu tình hình thị trường gặp khó khăn.

Hai là, công bố thông tin liên quan đến các dự án bất động sản còn thiếu, nhất là về pháp lý, do đó các nhà đầu tư rất khó đánh giá về chất lượng của các dự án đầu tư mà doanh nghiệp nêu tại bản công bố thông tin bao gồm cả các dự án đã, đang triển khai và dự án dự kiến sử dụng vốn từ phát hành trái phiếu.

Ba là, các ngân hàng thương mại là nhóm nhà đầu tư lớn nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cá nhân cũng nắm giữ khối lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản do các đặc điểm về lãi suất cao, kỳ trả lãi linh hoạt. Trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển chưa bền vững sẽ có các rủi ro nhất định kể cả đối với trái phiếu có tài sản đảm bảo.

Mặc dù, hiện nay dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản mới tương đương khoảng 18,6% so với dư nợ tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại nhưng rủi ro có sự liên thông tác động qua lại giữa các thị trường cần phải được theo dõi chặt chẽ.

Tăng cường kỷ luật, kỷ cương hướng đến phát triển thị trường minh bạch và bền vững

Thứ hai, về công tác quản lý giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tài chính và các Bộ ngành triển khai nhiều giải pháp để chấn chỉnh hoạt động thị trường trái phiếu doanh nghiệp, định hướng thị trường hoạt động lành mạnh.

Cụ thể, Thủ tướng Chính phủ đã có 05 công điện chỉ đạo về việc tăng cường quản lý giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thị trường bất động sản; chủ trì Hội nghị "Phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch, hiệu quả" trong tháng 4/2022, sau hội nghị, Chính phủ đã có Nghị quyết số 86/NQ-CP về phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch, hiệu quả, bền vững nhằm ổn định kinh tế vĩ mô, huy động nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội.

Về phía Bộ Tài chính, khi thị trường có dấu hiệu phát triển nóng đã triển khai đồng bộ các giải pháp như: Thường xuyên đánh giá việc triển khai các quy định về phát hành TPDN để báo cáo Chính phủ điều chỉnh khung pháp lý cho phù hợp tại cấp Luật và Nghị định.

Bên cạnh đó, công tác thanh tra, kiểm tra được tăng cường, trên cơ sở kết quả kiểm tra, Bộ Tài chính, Ủy ban Chứng khoán nhà nước đã có văn bản chấn chỉnh, ban hành nhiều quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với các trường hợp vi phạm và chuyển cơ quan điều tra đối với trường hợp vi phạm nghiêm trọng có tính chất hình sự.

Qua kiểm tra giám sát, Bộ Tài chính cũng đã có công văn cung cấp thông tin và đề nghị Bộ Xây dựng và Ngân hàng nhà nước phối hợp với tăng cường giám sát hoạt động phát hành, cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp đối với các tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp bất động sản.

Bộ Tài chính cũng thường xuyên, chủ động cung cấp thông tin chính thống về tình hình thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cảnh báo nhà đầu tư và doanh nghiệp phát hành thông qua việc ban hành 07 thông cáo báo chí, tham gia trả lời phỏng vấn và tọa đàm trên các chương trình truyền hình và các phương tiện truyền thông... định hướng điều hành và phát triển thị trường TPDN bất động sản an toàn, lành mạnh và hiệu quả

Việc xử lý vi phạm trên thị trường vốn, thị trường trái phiếu thời gian qua đã tăng cường kỷ luật, kỷ cương hướng đến phát triển thị trường minh bạch và bền vững.

Tại Hội nghị "Phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch, hiệu quả", Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tài chính và các Bộ, ngành liên quan triển khai các giải pháp hướng tới mục tiêu phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch để thực sự trở thành kênh huy động vốn trung và dài hạn hiệu quả cho doanh nghiệp. Sau hội nghị, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 86/NQ-CP để cụ thể hóa các mục tiêu, định hướng chỉ đạo điều hành trong phát triển thị trường vốn, trong đó có thị trường trái phiếu doanh nghiệp và cấu phần trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

Hoàn thiện khung khổ pháp lý để thị trường phát triển minh bạch, hiệu quả

Để vừa phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, vừa khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn trái phiếu một cách minh bạch, lành mạnh, hiệu quả, Bộ Tài chính đề xuất tập trung vào các nhóm giải pháp chính như sau:

Thứ nhất, đối với việc ổn định kinh tế vĩ mô: Bộ Tài chính sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và các Bộ, ngành liên quan thực hiện chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ và các chính sách vĩ mô khác để giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế, ổn định môi trường đầu tư, đảm bảo sự nhất quán, ổn định chính sách để nhà đầu tư yên tâm tham gia hoạt động, đầu tư trên thị trường.

Thứ hai, đối với việc phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp: Bộ Tài chính sẽ triển khai đồng bộ các giải pháp về hoàn thiện chính sách, pháp luật theo hướng tăng cường quản lý giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nâng cao chất lượng hàng hóa, cải thiện chất lượng của các tổ chức cung cấp dịch vụ.

Trước mắt, Bộ Tài chính đang trình Chính phủ và sẽ tập trung hoàn thiện khung khổ pháp lý tại Nghị định số 153 nhằm quản lý hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp vừa hỗ trợ thúc đẩy phát triển thị trường phát triển minh bạch, hiệu quả, vừa đảm bảo hạn chế và kiểm soát được các rủi ro, bảo vệ quyền lợi các nhà đầu tư.

Thứ ba, đối với hoạt động kiểm tra giám sát: Bộ Tài chính tiếp tục chỉ đạo Ủy ban Chứng khoán nhà nước và các đơn vị chức năng tổ chức các đợt thanh tra, kiểm tra có trọng tâm, trọng điểm tại các doanh nghiệp phát hành, các công ty cung cấp dịch vụ trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, củng cố niềm tin nhà đầu tư. Sau kiểm tra sẽ có công bố công khai rộng rãi ra thị trường về các sai phạm để tăng tính răn đe.

Bộ Tài chính cũng sẽ tiếp tục thường xuyên cung cấp thông tin, cảnh báo, khuyến nghị thông qua các phương tiện thông tin đại chúng về các rủi ro đối với nhà đầu tư đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân khi tham gia thị trường trái phiếu donah nghiệp riêng lẻ. 

Thị trường bất động sản đã có sự phát triển quan trọng cả về quy mô, trình độ, năng lực, kinh nghiệm của các chủ thể

Trình bày báo cáo đánh giá toàn diện thị trường bất động sản năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022; dự báo tình hình và đề xuất các giải pháp phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh, thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy nhiều ngành kinh tế, lĩnh vực khác cùng phát triển, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân, phát triển đô thị, công nghiệp và du lịch.

Thị trường bất động sản nước ta trong thời gian quan đã có sự phát triển quan trọng cả về quy mô, trình độ, năng lực, kinh nghiệm của các chủ thể tham gia thị trường… đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế, ổn định vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội của đất nước.

Trong những năm qua, hệ thống chính sách, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản đã cơ bản được hoàn thiện gồm: Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất Đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng… và nhiều Nghị định, Thông tư được ban hành đã tạo các điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản.

Chưa có sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại

Trong năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng đã thích ứng và từng bước có nhiều chuyển biến:

Năm 2021 có 172 dự án hoàn thành với quy mô 24.027 căn; bằng khoảng 42% số lượng so với năm 2020. Trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành vẫn hạn chế với khoảng 12.000 căn, tương đương cùng kỳ năm 2021, cho thấy chưa có sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại.

Về nguồn cung nhà ở xã hội: đến nay, tổng số dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành là 279 dự án nhà, quy mô xây dựng khoảng 148.000 căn, với tổng diện tích hơn 7,4 triệu m²; đang tiếp tục triển 355 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 377.000 căn, tổng diện tích khoảng 18,84 triệu m².

Trong 6 tháng đầu năm 2022, cả nước chỉ hoàn thành 3 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 6.000 căn, với tổng diện tích khoảng 300.000 m² sàn xây dựng. Riêng dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp: đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 01 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 400 căn hộ, với tổng diện tích 21.500 m².

Kết quả phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân còn rất hạn chế

Thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, các địa phương đã khởi công 11 dự án với tổng số khoảng 25.675 căn, tổng diện tích xây dựng khoảng 1.282.850 m².

Tuy nhiên, các kết quả phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 vẫn còn rất hạn chế so với nhu cầu.

Về lượng giao dịch bất động sản: Năm 2021 có khoảng 110.000 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ tại các dự án (gần tương đương lượng giao dịch năm 2020 là khoảng 115.000 giao dịch), nhưng lượng giao dịch đất nền tăng mạnh, tổng lượng giao dịch  đất nền trong năm khoảng 170.000 giao dịch.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ khoảng 50.000 giao dịch, đất nền khoảng 200.000 giao dịch tăng so với cùng kỳ năm 2021.

Về giá giao dịch bất động sản: năm 2021, giá bất động sản, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng từ đầu năm, trong đó: giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 –7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Đặc biệt, tại thời điểm cuối Quý I đầu Quý II đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, "sốt giá" đất nền tại một số địa phương.

Giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng

Trong 6 tháng đầu năm 2022, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, mức độ tăng giá các phân khúc bất động sản tập trung trong cuối Quý I, chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng Quý II.

Về lượng tồn kho bất động sản: còn khoảng 2.300 căn nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch trên thị trường nhưng còn tồn đọng, chưa có giao dịch vào cuối năm 2021, ít hơn nhiều so với năm 2020  là khoảng 9.000 căn. Trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung nhà ở hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao, theo đó, các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho.

Về nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản: Tính đến 20/06/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà Đầu tư nước ngoài đạt trên 14,03 tỷ USD, bằng 91,1% so với cùng kỳ năm 2021.  Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư trên 3,15 tỷ USD.

Thị trường bất động sản đang bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập

Bên cạnh những đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế đất nước và đảm bảo an sinh xã hội, Bộ trưởng cũng nêu rõ, thị trường bất động sản hiện đang bộc lộ các hạn chế, bất cập, có những dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh nổi lên như:

Hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số bất cập cần nghiên cứu sửa đổi như: về hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; về xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản mới, bất động sản hỗn hợp, đa chức năng...

Việc lập và phê duyệt Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương làm cơ sở triển khai các dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở còn chậm và chưa đảm bảo yêu cầu theo quy định.

Nguồn cung nhà ở thương mại giảm ở hầu hết các địa phương, nhiều dự án chuẩn bị triển khai cũng gặp khó khăn trong các thủ tục pháp lý đặc biệt là việc lựa chọn chủ đầu tư, tính tiền sử dụng đất, giao đất. Theo thông tin của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh có trên địa bàn Thành phố có khoàng 126 dự án.

Cơ cấu sản phẩm bất động sản còn bất hợp lý: phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa. Trong khi đó thiếu gay gắt nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình (đối với nhà ở xã hội mới đạt 7,3 triệu m²/12,5 triệu m² theo yêu cầu, mục tiêu của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia).

Giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. Tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25 tr/m².

Các sàn giao dịch bất động sản hình thành, hoạt động còn mang tính tự phát, thiếu ổn định; chưa đảm bảo kiểm soát đầy đủ được thông tin, tính pháp lý trong giao dịch bất động sản.

Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt; một bộ phận môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp; còn một lượng lớn các cá nhân hành nghề "môi giới" bất động sản tự do không có chứng chỉ hành nghề.

Giao dịch bất động sản chưa được minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản còn khá phổ biến.

Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chưa đầy đủ, hoàn chỉnh; việc công khai minh bạch thông tin liên quan đến thị trường bất động sản chưa được thường xuyên, liên tục và đầy đủ dẫn đến tình trạng lợi dụng, tung tin đồn thổi, nhiễu loạn thị trường.

Công tác quản lý quy hoạch, xây dựng, quản lý sử dụng đất và thị trường bất động sản tại một số địa phương còn tồn tại, bất cập. Một số địa phương có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng nhưng chưa được kiểm tra, xử lý kiên quyết; công tác thông tin, công khai minh bạch về quy hoạch và các dự án hạ tầng, nâng loại đô thị, đơn vị hành chính còn chưa đầy đủ, kịp thời..

Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu, cổ phiếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Chính sách thuế đối với việc sử dụng bất động sản và hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản chưa phân biệt được giữa người sử dụng và đối tượng đầu tư, kinh doanh, chưa hạn chế được hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn một số tồn tại, hạn chế như một số vụ việc vừa qua.

Khẩn trương hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản

Về giải pháp, Bộ trưởng nhấn mạnh, để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả và bền vững, Bộ Xây dựng đề xuất các giải pháp và nhiệm vụ cụ thể đối với từng Bộ ngành và các địa phương trong Báo cáo gửi tới Hội nghị.  Có thể khái quát lại là:

Khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị… để đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo khung pháp lý, điều kiện để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững; đồng thời tăng cường quản lý thị trường bất động sản.

Theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường bất động sản để kịp thời thực hiện giải pháp làm lành mạnh thị trường khi cần thiết.

Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, hoạt động sàn giao dịch bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản. Kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh bất động sản để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc trong thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng… thúc đẩy triển khai tạo nguồn cung cho thị trường. Tăng nguồn cung, nhất là tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp…

Rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định. Thúc đẩy cải tạo chung cư cũ.

Cơ cấu lại tín dụng; kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản

Kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng bất động sản đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường.

Tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực bất động sản theo đúng quy định pháp luật; tiếp tục cho vay đối với các dự án đầy đủ pháp lý, có hiệu quả; ưu tiên cho vay đối với dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được cấp phép và khởi công để tạo nguồn cung cho thị trường.

Kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản (nhất là trái phiếu riêng lẻ), hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán.

Đồng thời hướng dẫn thực hiện hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản theo đúng quy định, tạo điều kiện, không làm cản trở hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp có đủ năng lực, hoạt động kinh doanh tốt, hiệu quả, lành mạnh…

Đề xuất các quy định về thuế đối với bất động sản; sửa đổi quy định đấu giá quyền sử dụng đất

Nghiên cứu, đề xuất các quy định về thuế đối với bất động sản, hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản.

Nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá đất bảo đảm thống nhất, phù hợp thực tế địa phương.

Khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xây dựng Chương trình phát triển nhà ở, Kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương;

Công khai, minh bạch thông tin, danh mục, tiến độ các Dự án phát triển hạ tầng, các dự án bất động sản lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đô thị, đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng thông tin đồn thổi nhằm đẩy giá, trục lợi bất hợp pháp.

Tăng cường công tác quản lý nhà nước tại địa phương về quy hoạch, xây dựng, thị trường bất động sản và quản lý đất đai tại các địa phương để có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, không được đầu tư hạ tầng, chưa được phép đầu tư. Tăng cường kiểm soát hoạt động các sàn giao dịch bất động sản, các hoạt động môi giới bất động sản để kịp thời chấn chỉnh.

Hoàn thiện và thực hiện công khai hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; xử lý các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường tài chính, tín dụng bất động sản.

Phát biểu khai mạc Hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu rõ trong thời gian qua, tình hình chính trị và kinh tế thế giới có nhiều biến động phức tạp, bất ổn, khó lường, tác động tới nền kinh tế Việt Nam có độ mở rất lớn.

Đến thời điểm này, kim ngạch xuất nhập khẩu của Việt Nam trong năm 2022 đã đạt 371 tỷ USD và nếu không có gì thay đổi sẽ đạt khoảng 200% GDP vào cuối năm.

Trong bối cảnh đó, chúng ta vẫn giữ vững độc lập, chủ quyền, toàn vẹn lãnh thổ, ổn định chính trị, trật tự xã hội, bảo đảm an ninh, an toàn, an dân, đẩy mạnh các hoạt động đối ngoại; đạt mức tăng trưởng tương đối cao so với các nước trong khu vực và trên thế giới, kiểm soát lạm phát, giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm các cân đối lớn (xuất nhập khẩu, thu chi, lương thực, năng lượng và lao động).

Thủ tướng nêu rõ, đây là những nền tảng rất cơ bản để phát triển tất cả các ngành, lĩnh vực đúng hướng, bền vững, mặt khác tuyệt đối không được chủ quan, lơ là để xử lý các vấn đề đặt ra, vượt qua các khó khăn, thách thức.

Thủ tướng nhấn mạnh ưu tiên hiện nay là ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, đạt mức tăng trưởng theo chỉ tiêu Quốc hội giao; trong đó, kết hợp hài hòa, hợp lý, hiệu quả giữa chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ, thực hiện chính sách tiền tệ linh hoạt, an toàn, thận trọng, chính sách tài khóa mở rộng hợp lý, bảo đảm hiệu quả, quản lý chặt chẽ giá cả, thị trường.

Thủ tướng nêu rõ, thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng trong giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng.

Hôm nay, Chính phủ tổ chức Hội nghị nhằm đánh giá thực trạng thị trường bất động sản, khẳng định và phát huy những kết quả, thành tựu đã đạt được, nêu rõ, chấn chỉnh những hạn chế, bất cập, những vấn đề nổi lên; tổng hợp kinh nghiệm trong nước, quốc tế từ đó đề xuất giải pháp về lãnh đạo chỉ đạo, đề ra quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ… đối với lĩnh vực bất động sản và các lĩnh vực liên quan để đảm bảo thị trường bất động sản tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững.

"Tinh thần là không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự nhưng ai sai phạm thì phải xử lý; bảo vệ, khuyến khích những người làm đúng, những người làm ăn chân chính, hiệu quả", Thủ tướng nhấn mạnh.